나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6747 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2470-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 소길리 소재 ‘소길종합운동장’ 남동측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 답, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접 도로와 완경사인 부정형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 5m내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 및 조경석 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경6747 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2470-3

용도: 전 (밭)

토지면적: 1240.00㎡ (약 375.1평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각 (토지만 경매에 나옴)

1.3. 감정평가

감정가: 445,284,000원

1.4. 면적 상세

토지면적: 1240.00㎡ (약 375.1평)

토지지분: 1240㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 특이사항 요약

농지취득자격증명, 공동담보, 토지만매각, 법정지상권, 수목 및 조경석 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 ‘소길종합운동장’ 남동측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 농지(전, 답)와 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로 상태는 양호합니다. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로와 접하고 있으며, 완경사인 부정형 토지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 용도지역 및 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

* 생태계보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

* 지하수자원보전4등급 <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

[cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 토지 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 김상석 (2012.09.07 소유권 이전)

* 소유권이전청구권가등기: 박순희 (2021.04.22, 매매예약 2021.06.22 완결)

* 근저당: 주식회사엑스포대부금융 (2024.10.25, 300,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 주식회사엑스포대부금융 (2024.10.25, 말소)

* 임의경매개시결정: 주식회사엑스포대부금융 (2025.01.23, 200,000,000원, 제주지방법원 2025타경6747)

등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

상기 권리사항 중 말소기준권리(을20 근저당) 이하의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으며, 지상의 제시외 수목 등에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite: 감정평가서요약]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 애월읍 유수암리는 제주도의 중산간 지역으로, 주변은 농지와 단독주택이 혼재하는 자연 친화적인 환경입니다. [cite: 감정평가서요약]

애월읍 일대는 제주의 대표적인 관광지로, 다양한 카페, 음식점, 해변 등 관광 및 휴양 시설이 발달해 있습니다. [cite: 제주 그 곳 애월, 애월 가볼 만한 곳 베스트 4]

4.2. 접근성

평화로(Pyeonghwaro) 등 주요 도로와 인접하여 제주공항 및 제주시내로의 접근성이 비교적 양호합니다. 제주공항까지 차량 약 25분, 제주시내까지 차량 약 15~20분 소요됩니다. [cite: 제주 애월 유수암쉘, 제주 프라이빗애월 독채펜션]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건의 직접적인 주변 편의시설 정보는 부족하나, 차량으로 약 10~15분 거리에 하나로마트, CU 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: 제주 프라이빗애월 독채펜션, 제주 애월 유수암리 토지매매]

5.2. 관광 및 휴양시설

애월읍은 곽지해수욕장, 한담해안산책로, 새별오름, 아르떼뮤지엄 등 다양한 관광 명소와 휴양 시설이 밀집해 있어 관광 및 여가 활동에 유리한 지역입니다. [cite: 애월 가볼 만한 곳 베스트 4, 제주도 서쪽 애월 하루 여행 코스]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

농지위원회 심의를 거치는 경우 14일 이내 발급되므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의 및 신청이 권장됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

6.2. 법정지상권 성립 여부 불분명

등기부상 지상권이 말소된 것으로 표시되어 있으나, 물건명세서에는 "지상의 제시외 수목 등에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명"이라고 명시되어 있습니다. 이로 인해 건물 철거 또는 지료 지급 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 법률 전문가 상담이 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항, 토지 등기부요약]

6.3. 제시외 물건 제외

감정평가 및 매각 대상에서 수목 및 조경석 등 제시외 물건은 제외됩니다. [cite: 주의사항, 물건명세서 참고사항]

6.4. 지상 명인방법 공시

토지 지상에 식재된 수목 및 자연석, 주차장 평석, 경계돌담 등에 대해 제3자의 명인방법에 의해 공시되었다는 알림판이 설치되어 있다는 점은 권리관계 및 이용에 있어 추가 확인이 필요함을 시사합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

6.5. 혐오시설 및 환경 리스크

조사된 자료 내에서 본건 주소지 인근에 대한 혐오시설의 직접적인 언급은 없으나, 지역 특성 및 계획관리지역, 가축사육제한구역 등을 고려하여 주변 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 애월읍 유수암리에 위치한 1240.00㎡(약 375.1평)의 농지(전) 경매 물건입니다. 감정가는 445,284,000원입니다.

토지만 매각 대상이며, 계획관리지역 등 개발 잠재력이 있는 지역에 속합니다. 교통 접근성도 양호한 편입니다.

주요 권리상 매각으로 소멸될 것으로 보이나, "농지취득자격증명" 제출이 필수적이며, "법정지상권 성립 여부 불분명"이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 수목 및 조경석, 제3자 명인방법 관련 제시외 물건은 매각에서 제외되며, 이 또한 인수 후 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다. 임대관계는 미상이나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 인기 지역인 애월읍에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 자체 면적이 넓어 다양한 토지 활용 계획이 가능합니다.

* 제주시내 및 공항 접근성이 비교적 양호합니다.

* 중산간 지역의 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 물건 제외 등 다수의 변수가 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

특히, 농지법 및 법정지상권 관련 법률 검토가 필수적이며, 해당 지역의 실제 시세, 경매 현황, 입찰 참여자들의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

입찰 전 반드시 현장 방문 및 전문가(변호사, 법무사, 경매 컨설턴트 등)와의 상담을 통해 리스크를 충분히 파악하고, 이에 따른 가치 하락 요인을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.