나이스옥션 법원경매 제주 2024타경9039 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3932-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2020.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "수월봉" 남동측 근거리에 위치하며 부근은 단독주택, 숙박시설, 펜션등, 양어장, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입 가능하며, 인근에 해안도로가 소재하여, 제반 교통사정 무난시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1~4,6): 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 평지로서 양어장부지로 이용중입니다. 일련번호(5) : 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 평지로서, 전(휴경상태)으로 이용 중입니다. 일련번호(7,8) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형이 평지로서, 양어장부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~4,6) : 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 일련번호(5) : 지적도상 맹지이나, 인접 양어장을 경유하여 출입 가능합니다. 일련번호(7,8) : 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,4,5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 일련번호(2,3,6~8) : 계획관리지역, 특화경관지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층/지하2층 구조로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 시멘트몰탈 등, 바닥 : 시멘트몰탈 등, 창호: 새시창 등.

이용상태

1층: 발전기실, 지하1층: 전기실, 지하2층: 펌프실로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

(빈 줄 2줄)

사건번호: 제주지방법원 2024타경9039 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3932-6

용도: 전 (휴경상태)

감정가: 38,190,000원

토지면적: 190.00㎡ (약 57.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제주어류양식수산업협동조합 (본 건의 근저당권자이자 임의경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "수월봉" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 펜션, 양어장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 특히 수월봉은 유네스코 세계지질공원으로 지정된 곳으로, 지질학적 가치가 높은 지역입니다.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 해안도로가 인접해 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1~4,6): 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

* 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 인접 양어장을 경유하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호(7,8): 남측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일련번호(1,4,5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

* 일련번호(2,3,6~8) : 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

1.2. 권리분석

(빈 줄 2줄)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2008년 9월 1일 제주도해수어류양식수산업협동조합 근저당권 (을1).

* 본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을2, 을3, 갑2, 갑3, 갑4)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,369,022,152원.

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 2005-04-01 소유권이전 (김평전)

* 을1: 2008-09-01 근저당권 (제주도해수어류양식수산업협동조합, 1,300,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 2008-09-01 지상권설정 (제주도해수어류양식수산업협동조합)

* 을3: 2020-03-02 근저당권 (제주어류양식수산업협동조합, 30,000,000원) - 공동담보

* 갑2: 2021-12-23 가압류 (농업협동조합중앙회, 33,460,991원)

* 갑3: 2023-07-24 가압류 (수협은행, 5,561,161원)

* 갑4: 2024-08-08 임의경매 (제주어류양식수산업협동조합, 1,092,901,281원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

(빈 줄 2줄)

* 본 건은 제주 서부의 관광 명소인 수월봉 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 단독주택, 숙박시설, 펜션 등이 혼재되어 있어 관광객 유치 및 관련 서비스업 운영에 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 양어장 및 농경지가 혼재된 지역 특성은 지역의 농업 및 수산업적 특성을 반영하며, 이는 상업 시설 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 지질학적으로 가치가 높은 지역에 위치하여, 이를 활용한 관광 관련 시설 등의 개발 가능성도 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

(빈 줄 2줄)

* 본 건의 소재지는 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리로서, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

* 인근 해안도로를 통해 제주시 주요 지역으로의 이동이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변의 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 부족하나, 제주시 한경면 지역 내 일반적인 생활 기반 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

(빈 줄 2줄)

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건은 농지에 해당하므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로 주의가 필요합니다.

* 지적도상 맹지 (일부 필지): 본 건 중 일련번호 5번 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 양어장을 경유하여 출입이 가능합니다. 다만, 이 통행로의 법적 안정성 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 건 토지는 다수의 엄격한 토지 이용 계획 및 제한 사항의 적용을 받습니다.

* 계획관리지역: 건폐율 40%, 용적률 80% 적용 가능하나, 하위 규제들의 영향을 크게 받습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역): 가축 사육이 전면 금지됩니다.

* 역사문화환경보존지역: 역사적, 문화적 가치가 있는 지역으로 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급: 자연경관 및 생태계 보전을 위한 엄격한 규제가 적용되어 개발 가능성이 크게 제한됩니다.

* 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역: 지하수 오염 방지를 위한 규제가 적용됩니다.

* 건축계획심의대상구역: 건축 시 제주도 건축계획심의위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오를 유발하는 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 오히려 수월봉 일대는 유네스코 세계지질공원으로 지정될 만큼 자연 환경 보전에 중점을 두고 관리되는 지역입니다. 제주시 차원에서 환경자원순환센터(쓰레기 처리 시설) 등 혐오시설 유치 시 주민 지원 및 친환경적 시설 조성을 통해 부정적 인식을 개선하려는 노력이 있으나, 본 건 소재지와는 직접적인 관련이 없습니다.

* 중복병합사건: 사건번호에 '(2)'가 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 병합되어 진행되었을 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

(빈 줄 2줄)

본 물건은 제주 서부의 아름다운 자연환경을 자랑하는 수월봉 인근에 위치한 토지입니다. 관광 명소와의 접근성 및 주변의 숙박시설 혼재 등으로 인해 잠재적인 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 명확한 물건이라는 장점이 있습니다. 그러나, 농지취득자격증명 필수 제출, 일부 필지의 맹지 가능성, 그리고 특히 엄격한 환경보전 관련 토지 이용 규제(경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등)는 향후 활용에 있어 큰 제약 요인이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 투자 전 해당 지역의 상세한 도시계획 및 환경 규제에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

(빈 줄 2줄)

* 관광 자원 연계 가능성: 수월봉 등 유명 관광지와 인접해 있어, 이를 활용한 관광 관련 시설(예: 펜션, 체험 시설 등) 개발 시 잠재력이 있습니다.

* 자연환경 특성을 활용한 토지 활용: 엄격한 규제 하에 있지만, 제주도의 청정 자연환경을 활용한 친환경 농업, 생태 체험 등과 관련된 사업 아이템을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계로 인한 문제는 발생하지 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 38,190,000원을 기준으로 하되, 여러 가지 잠재적 리스크 요인(엄격한 개발 제한, 맹지 가능성, 농지 취득 조건 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 시세 분석 및 해당 토지의 실제 이용 가능성, 규제 완화 가능성 등을 전문가와 함께 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이나 차임이 없는 점을 감안하면, 감정가 이하 또는 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.