나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5693 [1] 경상남도 양산시 명동 1079-3 명동삼한사랑채아파트 103동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "명동삼환사랑체아파트" 103동 20층 2001호로서 주위는 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물내 20층 2001호로서
외벽: 장식석 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 마감 등.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 부정형의 토지이며, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 3면이 포장도로에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-12-13), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 하천법에 의한 하천구역 하천예정지 등은 해당 부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 울산지방법원 2024타경5693 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 명동 1079-3 명동삼한사랑채아파트 103동 20층 2001호

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 20층

건물 사용승인일: 2015년 10월 28일

건물 총 면적 (동 전체): 8255.6154㎡

건물 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 분양 면적: (제공 정보 없음)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 32.91㎡ (약 9.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 용도 및 면적

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 197,000,000 원

1.6. 경매 기본 정보

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 명동 소재 "웅상초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. "명동삼환사랑채아파트" 103동 20층 2001호이며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 단지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 파악된 등기사항은 다음과 같습니다.

* 갑4: 2016-05-31 소유권이전 (오지훈)

* 갑5: 2021-06-30 소유권이전 (성진우, 매매가 169,500,000원)

* 을6: 2021-06-30 근저당권 (국민은행, 130,900,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 2023-06-21 가압류 (삼성카드, 6,653,417원) - 말소

* 갑7: 2023-08-07 가압류 (국민은행, 40,777,111원) - 말소

* 갑8: 2024-07-08 임의경매 (국민은행, 119,423,823원) - 말소 (본건 경매개시결정)

등기부채권 총액: 178,330,528원

3.2. 말소기준권리

을6 근저당권 (국민은행, 2021-06-30 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에서 매각으로 인해 원칙적으로 소멸되는 권리들입니다.

3.3. 소멸/인수 권리

등기부상 채권들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있어 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 지상권이 인수되는 권리라면, 이는 낙찰자의 부담이 되므로 입찰 전 철저한 조사가 요구됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 "명동삼환사랑채아파트"는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역에 속합니다. 아파트 단지 자체적으로는 1100세대의 대규모 단지로서, 단지 내 및 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 명동삼한사랑채

총 세대수: 1100세대

최고층: 26층 / 최저층: 2층

사용승인일: 2015년 10월 28일

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 있습니다. "웅상초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

지상 주차 대수: 4대

지하 주차 대수: 23대

전기차 충전기 (지하): 21대

(참고: 건축물표제부상의 총 주차 대수는 1039대입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

유동화물건으로 분류되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

없음

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 소로1류, 중로2류에 접합되어 있습니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)이 있으며, 상대보호구역입니다. 또한, 하천법에 의한 하천구역 및 하천예정지일 수 있으므로, 해당 부서에 별도 문의가 필요합니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 명동에 위치한 신축급 아파트로, 적정한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 최근 동일 면적의 거래 사례가 18,400만원에 있었으며, 감정가는 197,000,000원으로 책정되었습니다. 유동화 물건이라는 점은 경매 진행에 긍정적일 수 있습니다. 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이 지상권이 낙찰자에게 부담이 된다면, 실제 취득 가치는 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 지상권의 성격과 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지의 일원으로서 안정적인 주거 가치 보유

* 신축급 아파트(2015년 사용승인)로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 주변 개발 가능성 및 지역 성장 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준)

* 2026년 7월 11일: 59.988㎡ (본건 면적과 동일) 거래가 18,400만원

* 2026년 7월 3일: 71.852㎡ 거래가 21,500만원

* 2026년 7월 18일: 84.8985㎡ 거래가 25,000만원

감정가: 197,000,000원

가장 유사한 면적의 최근 실거래가가 18,400만원으로, 본건의 감정가(19,700만원) 및 다른 면적의 거래가(21,500만원~25,000만원)를 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 유동화 물건이라는 점과 더불어, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 중대한 잠재적 리스크가 존재합니다. 이 지상권의 내용 및 인수 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 해당 권리에 대한 조사를 완료해야 합니다.

이러한 점을 고려하여, 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 지상권 관련 불확실성이 해소되지 않은 상황에서는 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.