나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116623 [1] 울산광역시 중구 다운동 542-6 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경116623 [1] 울산광역시 중구 다운동 542-6 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경116623
• 주소: 울산광역시 중구 다운로 76
• 용도: 근린주택

울산지방법원 경매5계 2024타경116623 | 소재지: 울산광역시 중구 다운로 76 | 감정가: 890,570,500원 | 최저가: 305,465,000원 | 용도: 근린주택

1. 울산지방법원 2024타경116623 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경116623 (1)

소재지: 울산광역시 중구 다운동 542-6

용도: 주상복합

감정가: 890,570,500원

토지면적: 202.40㎡ (약 61.23평)

토지 지분율: 20240

건물면적: 649.24㎡ (약 196.41평)

건물 지분율: 64924

건물 제시외면적: 95.83㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OOOOOOOOOOOOO

채무자: 박OOOOOOOOOOOOO

채권자: 중OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설 포함.

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 중구 다운동 소재 '다운초등학교' 동측에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 차량의 접근은 용이하며, 전반적인 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 약 20미터, 북동측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건은 양호한 편입니다. 또한, 도시지역 내 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(다운지구)으로 지정되어 있습니다. 다만, 역사문화환경보존지역(다운동 고분군 500m 이내)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 박OOOOOOOOOOOOO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 중OOOOOOO 씨가 경매를 신청한 것으로 보입니다. 임의경매의 경우, 통상적으로 경매개시결정 등기 전에 설정된 담보권(근저당, 저당권 등)은 낙찰과 함께 소멸하며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 그러나, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리 사항을 면밀히 재확인해야 합니다. 또한, 임대차 관계 등 미확인된 권리 사항이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 잠재적 위험 요소를 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

물건지 1층은 '부산식품기계'라는 상호명의 근린생활시설로, 지하층은 '통기타밴드' 등 동호회 활동 공간으로 이용 중입니다. 이는 지역 내 소규모 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권의 특성을 보입니다. 울산 중구 원도심 일대가 상권활성화구역으로 지정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 진행되고 있으나, 본 물건이 위치한 다운동 자체의 구체적인 상권 발전 추이나 경쟁력에 대한 심층 분석이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 다운초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 단독주택과 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 차량 출입은 용이하나, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어, 차량 이용이 생활에 더욱 편리함을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건물의 사용승인일은 1993년 10월 30일로, 건축된 지 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 감정평가서 상 '임대관계 : 미상'으로 기재되어 있어, 현재 점유 관계 및 임대차 계약 여부를 정확히 파악해야 합니다. 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등과 관련하여 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 제시외 건물 및 태양광시설이 포함되어 있으나, 이와 관련한 법적, 행정적 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

울산 중구 다운동에 위치한 본 주상복합 물건은 초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점이 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 1층 및 지하층의 근린생활시설 용도와 상층부의 주택 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 30년 이상 경과된 노후 건물이라는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점, 역사문화환경보존지역으로 인한 규제 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 신중한 권리 분석과 현장 답사를 통해 투자 가치를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 향후 개발 또는 재건축 시 잠재력이 있습니다.

* 근린생활시설과 주택으로 복합 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출이 기대됩니다.

* 울산 중구의 상권 활성화 노력 속에서 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계