나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11176 [2] 울산광역시 동구 방어동 1127-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 'KBS울산방속국' 북서측인근에 위치하는 '팔레드상떼' 1층 108호로서 주위는 번영로변 근린생활시설, 업무시설, 주유소, 아울렛매장등 이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

간선도로인 번영로변에 소재하며 제반교통여건은 비교적 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층규모의 주상복합건물중 1층 제108호로서
외벽: 화강석등 석재마감
내벽및 바닥: 내부인테리어마감(A Twosome Place 커피숖)
창호:강화유리 창호

이용상태

커피숖(A Twosome Place)으로 사용중임.

설비내역

급배수설비, 승강기설비, 화재탐지및 경보설비, 소화전설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 주상복합용지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로인 번영로와 접하며 남측으로 중로(20m~25m), 동측으로 소로2류(폭8m~10m)와 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구),가축사육제한구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 보증금 6,000만원 월 400만원으로 임대중으로 탐문됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경11176 (2) 부동산 임의경매 사건의 토지 및 건물 일괄 매각 대상 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 628,103,800원입니다.

물건지는 울산광역시 동구 방어동 1127-1번지에 소재하고 있으며, 용도는 다가구주택입니다.

해당 사건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 205.30㎡ (약 62.1평)

건물 면적: 230.95㎡ (약 69.8평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 울산광역시 동구 방어동은 과거 어업 전진기지로 번성했던 지역으로, 현재는 주거 지역과 함께 다양한 편의시설 및 상업 시설이 공존하고 있습니다. 인근에 방어진초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 동구청, 방어동 행정복지센터 등 관공서와 일산해수욕장, 대암왕공원 등 휴식 공간이 인접해 있습니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

물건지 인근에는 여러 버스 노선이 운행되고 있으며, 방어진시외버스터미널이 도보 약 6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에는 울산 동구 방어동 1127-1번지 주변으로 중로(20m~25m) 및 소로(8m~10m)와 접하고 있어 진입이 용이합니다. 다만, 번영로와는 직접 접하지 않으나, 인근 간선도로 접근성이 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 인접 도로 상황으로는 서측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 6월 16일에 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 있습니다.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2016-05-24, 확정일자 2016-06-15, 배당신고일자 2025-01-31. 대항력 없음.

* 이용식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-14. 대항력 없음.

* 황보곤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-05-24. 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

등기부등본 상 근저당권, 근저당권, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기사항 외 별도의 유치권, 법정지상권 등은 존재하지 않는지 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 지역 내 주요 상권으로는 현대백화점, 롯데백화점 등이 있는 삼산동이 있으나, 물건지 자체는 주거 중심의 생활 상권에 속합니다. 인근에 방어진초등학교가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트인 탑마트의 개점이 연기되는 등 지역 상권 활성화에 다소 변동이 있을 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 방어진초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 방어진 시외버스터미널, 동구청, 동구 행정복지센터 등이 있으며, 홈플러스 울산동구점, 탑마트 등 대형 유통 시설도 이용 가능합니다. 다가구주택 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 의료시설: 울산동부소방서, 울산동부경찰서 등이 인접해 있으며, 지역 내 병원 및 의원 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 방어동 행정복지센터, 동구청 등이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 해당 경매 사건이 중복 사건으로 분류되어 있어, 복수의 경매 절차가 동시에 진행될 가능성이 있으며, 이에 따른 절차상의 변수가 있을 수 있습니다.

* 건축물대장과의 불일치 가능성: 제공된 감정평가서 요약 정보와 실제 물건의 소재지 및 용도가 상이한 부분이 있어, 현장 방문 시 정확한 물건 확인 및 건축물대장과의 일치 여부를 재확인해야 합니다. (제공된 감정평가서 요약은 '울산광역시 남구 달동' 소재 상가로 기재되어 있으나, 본 물건의 기본 정보는 '울산광역시 동구 방어동' 소재 다가구주택임.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 다가구주택으로, 대지 면적 205.30㎡, 건물 면적 230.95㎡ 규모입니다. 비교적 양호한 교통 여건과 교육, 편의시설을 갖추고 있으며, 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 특별한 인수 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 감정평가서 요약 정보의 불일치 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 다가구주택으로서 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

* 도심 접근성: 울산 동구 지역 내에서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 628,103,800원을 기준으로, 향후 시장 상황, 물건 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 선을 고려할 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 조정될 필요가 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2025타경11176 (2) 부동산 임의경매 사건의 토지 및 건물 일괄 매각 대상 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 628,103,800원입니다.

물건지는 울산광역시 동구 방어동 1127-1번지에 소재하고 있으며, 용도는 다가구주택입니다.

해당 사건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 205.30㎡ (약 62.1평)

건물 면적: 230.95㎡ (약 69.8평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 울산광역시 동구 방어동은 과거 어업 전진기지로 번성했던 지역으로, 현재는 주거 지역과 함께 다양한 편의시설 및 상업 시설이 공존하고 있습니다. 인근에 방어진초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 동구청, 방어동 행정복지센터 등 관공서와 일산해수욕장, 대암왕공원 등 휴식 공간이 인접해 있습니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

물건지 인근에는 여러 버스 노선이 운행되고 있으며, 방어진시외버스터미널이 도보 약 6분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에는 울산 동구 방어동 1127-1번지 주변으로 중로(20m~25m) 및 소로(8m~10m)와 접하고 있어 진입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 인접 도로 상황으로는 서측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2015년 6월 16일에 접수된 한마음새마을금고의 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다음과 같은 임차인이 있습니다.

* 박 : 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2016-05-24, 확정일자 2016-06-15, 배당신고일자 2025-01-31. 대항력 없음.

* 이용식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-14. 대항력 없음.

* 황보곤: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-05-24. 대항력 없음.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 권리

등기부등본 상 근저당권, 근저당권, 임의경매 등 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있습니다. 지역 내 주요 상권으로는 현대백화점, 롯데백화점 등이 있는 삼산동이 있으나, 물건지 자체는 주거 중심의 생활 상권에 속합니다. 인근에 방어진초등학교가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트인 탑마트의 개점이 연기되는 등 지역 상권 활성화에 다소 변동이 있을 수 있다는 점도 참고해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 방어진초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 방어진 시외버스터미널, 동구청, 동구 행정복지센터 등이 있으며, 홈플러스 울산동구점, 탑마트 등 대형 유통 시설도 이용 가능합니다. 다가구주택 밀집 지역으로 다양한 생활 편의시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

* 의료시설: 울산동부소방서, 울산동부경찰서 등이 인접해 있으며, 지역 내 병원 및 의원 접근성도 양호할 것으로 예상됩니다.

* 공공시설: 방어동 행정복지센터, 동구청 등이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 해당 경매 사건이 중복 사건으로 분류되어 있어, 복수의 경매 절차가 동시에 진행될 가능성이 있으며, 이에 따른 절차상의 변수가 있을 수 있습니다.

* 감정평가서 정보 불일치: 제공된 감정평가서 요약 정보는 '울산광역시 남구 달동' 소재 상가로 기재되어 있으나, 본 물건의 기본 정보는 '울산광역시 동구 방어동' 소재 다가구주택이므로, 현장 방문 시 정확한 물건 확인 및 정보 불일치 여부를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치한 다가구주택으로, 대지 면적 205.30㎡, 건물 면적 230.95㎡ 규모입니다. 비교적 양호한 교통 여건과 교육, 편의시설을 갖추고 있으며, 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 특별한 인수 권리가 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건이라는 점과 감정평가서 요약 정보의 불일치 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 다가구주택으로서 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 관련 부담이 없습니다.

* 도심 접근성: 울산 동구 지역 내에서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 628,103,800원을 기준으로, 향후 시장 상황, 물건 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% ~ 90% 선을 고려할 수 있으나, 이는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 조정될 필요가 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.