나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [20] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층406호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [20] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층406호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경52924
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 4층406호 (연산동,드림스카이)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2024타경52924 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 4층406호 (연산동,드림스카이) | 감정가: 103,000,000원 | 최저가: 35,329,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2024타경52924 (20) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경52924 (20)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층406호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

토지 지분율: 3000.4000000000005% (제공된 정보 그대로 표기)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

건물 지분율: 3894 (제공된 정보 그대로 표기)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 집합건축물대장(표제부)상 연면적이 725.825㎡이나, 각 호 집합건축물대장(전유부)상 전유부분 및 공용부분 면적의 합계는 719.525㎡로 상이합니다.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표

1.3. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "연산중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 1호선 및 3호선 "연산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 무난하다고 평가됩니다.

1.5. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내에 위치합니다. 사용승인일은 2019년 3월 8일입니다.

외벽은 화강석버너 및 스톤코트 마감이며, 창호는 새시창 구조입니다.

본 경매 대상 물건이 속한 건물에는 총 27개 호수(제2층 제201호-제207호, 제3층 제301호-제307호, 제4층 제401호-407호, 제5층 제501호-제506호)가 포함되어 있습니다.

1.6. 이용상태

본 건은 공동주택(다세대주택-도시형-원룸형)으로 이용 중입니다. (기호(1-21, 24-27) 및 업무시설(주거용 오피스텔) 기호(22, 23) 정보는 전체 건물에 대한 설명으로, 본 건(406호)의 정확한 용도는 추가 확인이 필요합니다.)

1.7. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 서하향의 완경사지대에 속하나, 인접지와는 대체로 등고평탄하게 조성된 정방형에 유사한 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.9. 인접 도로상태

본 건 토지는 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.10. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 제2종 일반주거지역에 속하며, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 및 역사문화환경보존지역(2017-12-15)<문화재보호법>으로 지정되어 있습니다.

1.11. 공부와의 차이

제공된 정보 상 특별한 차이는 없습니다.

1.12. 기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가하였습니다. 따라서 본 보고서는 관련 공부, 외부 관찰, 인근 유사 물건 등을 기초로 평가되었으며, 실제 경매 진행 및 응찰 시에는 내부 구조 및 이용 상황에 대해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.13. 입지조건

본 건은 부산 도시철도 1호선과 3호선 환승역인 연산역 역세권에 위치하여 부산 시내 전역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 주변에는 대규모 아파트 단지, 업무 시설, 상업 시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 황령3터널 개통 시 연산동 일대의 상권 활성화가 예상되어 미래 가치 상승 잠재력도 기대됩니다.

1.14. 권리분석

본 건은 채권자 '농OOOOOOOOOOO'의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자(장OO)와 채무자(장OO)가 동일합니다. 일반적인 임의경매의 경우, 잔금 납부 시 등기부상 권리관계는 정리되는 것이 원칙이나, 경매 관련 세부 권리 분석은 전문가와 상담하시거나 법원 공고 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.15. 상권분석

연산역 일대는 부산의 주요 교통 요충지이자 행정기관, 업무 시설이 밀집된 지역으로 직장인 유동인구가 많습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있어 안정적인 상권으로 평가됩니다. 황령3터널 개발에 따른 상권 부활 기대감도 있습니다.

1.16. 생활정보

부산 도시철도 1, 3호선 연산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 연산역 주변으로는 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 인근 학교로는 연산중학교가 있으며, 주거 환경 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

1.17. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 당시 내부 확인이 불가능하여 실제 물건의 상태, 하자 여부, 수리 필요성 등을 사전에 파악하기 어렵다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

집합건축물대장 면적 상이: 표제부와 전유부 간 연면적 차이가 존재하여, 추후 관련 행정 절차나 재산권 행사 시 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획 제한: 제2종 일반주거지역 외에 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 거주자 및 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 주변 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장, 혐오 사업장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 도시 계획 시설이나 민원 발생 가능성이 있는 시설의 유무는 추가적인 상세 지적도 및 현장 조사, 주변 민원 등을 통해 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.18. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 교통 요충지인 연산역 역세권에 위치한 신축(2019년 사용승인) 건물로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다. 주변 상권이 발달해 있고 행정기관 밀집 지역이라는 점은 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 장점입니다. 다만, 내부 확인 불가, 공부상 면적 차이, 토지이용계획상 제한 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 관계 및 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.19. 투자 포인트

역세권 입지: 연산역(1,3호선 환승)을 이용한 우수한 교통망은 시세 상승의 주요 요인입니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 기본적인 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다.

수요층 확보: 원룸형 주거 시설은 1인 가구 및 직장인 수요가 꾸준하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

미래 가치: 황령3터널 사업 등 지역 개발 계획에 따른 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계