나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [15] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [15] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경52924
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 4층401호 (연산동,드림스카이)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2024타경52924 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 4층401호 (연산동,드림스카이) | 감정가: 104,000,000원 | 최저가: 35,672,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2024타경52924 (15) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경52924 (15)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4백만원

토지면적: 23.29㎡ (약 7.05평)

건물면적 (전용면적): 30.23㎡ (약 9.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019년 3월 8일

1.2. 물건 상세 설명

입지조건:

대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, "연산중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

교통 환경이 매우 우수하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 및 3호선 "연산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층 401호이며, 2019년 3월 8일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 화강석버너 및 스톤코트 마감, 창호는 새시창 구조로 되어 있습니다.

건물 집합건축물대장(표제부)상 연면적과 각 호 집합건축물대장(전유부)상 전유부분 및 공용부분 면적 합계 간에 약간의 차이가 있으니, 실제 확인이 필요합니다. (연면적 725.825㎡ vs 합계 719.525㎡)

토지 이용 및 지역 지구:

토지는 서하향 완경사지에 조성된 정방형에 유사한 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO이며 소유자 겸 채무자는 장OO입니다.

일반적으로 임의경매는 채무 불이행으로 인한 담보권 실행 경매로, 말소기준 권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 현황 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가하였으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

인수될 수 있는 권리가 있는지, 낙찰 후 명도 저항은 없는지에 대한 세밀한 분석이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 부산의 주요 도심 중 하나인 연제구 연산동으로, 연산역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

인근에 연산중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

지하철 1, 3호선 환승역인 연산역을 이용하는 유동인구가 많아 상권 활성화 가능성이 있으며, 주거용 오피스텔 및 다세대주택 등 다양한 형태의 주거 시설이 공존하고 있습니다.

신축 건물(2019년 준공)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산지하철 1, 3호선 연산역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리. 차량 접근 용이.

교육: 연산중학교 인근 위치. 인근 초/중/고등학교 및 학원가 이용 가능.

편의시설: 주변 대형마트, 병원, 은행, 관공서, 식당가 등 다양한 근린생활시설 이용 편리.

주거 환경: 조용한 주택가와 상업 시설이 적절히 혼합된 주거 환경.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 당시 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 응찰 전 반드시 내부를 직접 확인하거나 관련 정보를 확보해야 합니다.

면적 상이: 집합건축물대장상 연면적과 전유부 면적 합계 간 차이가 존재하여, 등기부등본 및 건축물대장상의 면적 일치 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.

임대차 관계 불확실: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구이며 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 철저히 조사해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 물건지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 교육환경보호구역 지정 또한 긍정적인 주거 환경을 뒷받침합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동의 역세권에 위치한 신축 다세대주택(또는 도시형생활주택)으로, 입지 및 교통 환경이 매우 우수합니다.

2019년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인 불가 및 면적 상이 부분은 반드시 재확인이 필요합니다.

권리 분석상 명확한 인수 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 불확실은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 상권이 발달해 있고 생활 편의시설이 풍부하여 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 상태 및 임대차 관계에 대한 정확한 정보 확보가 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 연산역 초역세권으로 교통과 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 가치 유지 및 선호도 높음.

안정적인 수요: 역세권 및 주거 밀집 지역으로 실수요 및 임대 수요 꾸준함.

개발 가능성: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여력 존재.

권리상 안전성 (잠재적): 말소 기준 권리 확인 시, 특별한 인수 권리 없을 가능성이 높아 명확한 권리 분석 후 접근 시 비교적 안전한 투자 가능.

법원 정보

부산지방법원 경매5계