나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [14] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 3층307호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [14] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 3층307호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경52924
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 3층307호 (연산동,드림스카이)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2024타경52924 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 3층307호 (연산동,드림스카이) | 감정가: 91,000,000원 | 최저가: 31,213,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2024타경52924 (14) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경52924 (14)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 3층307호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

토지 지분율: 1168.8

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

건물 지분율: 1517

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO (금융기관으로 추정)

특이사항:

집합건축물대장(표제부)상 연면적은 725.825㎡이나, 각 호 집합건축물대장(전유부)상 전유부분 및 공용부분 면적의 합계는 719.525㎡로 상이합니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 부산광역시 연제구 연산동 "연산중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 및 3호선 "연산역"이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호-제207호, 제3층 제301호-제307호, 제4층 제401호-407호, 제5층 제501호-제506호 총 27개호로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2019년 3월 8일입니다. 본건은 3층 307호입니다.

- 이용상태: 공동주택(다세대주택-도시형-원룸형)으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 서하향의 완경사지대 내 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 정방형에 유사한 토지로서, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 역사문화환경보존지역입니다.

- 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가하여 관련 공부, 외부 관찰, 인근 유사 물건 등을 기초로 평가하였으므로, 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조 및 이용 상황 등에 대한 재확인이 필요합니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산 지하철 1, 3호선 환승역인 연산역 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 연산중학교를 비롯하여 다양한 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 차량 접근 또한 용이하며, 남측으로 약 8미터 도로에 접해 있어 주거지로서의 접근성 또한 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자가 장OO으로 동일합니다. 채권자는 금융기관(농OOOOOOOOOOO)으로 확인되어, 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 소유자와 채무자가 일치하고, 별도의 인수할 권리 관계는 명시되지 않아, 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰자는 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 불가했던 점을 고려하여, 현황 조사 시 임차인 또는 점유자에 대한 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 연산역을 중심으로 상업 및 행정 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 안정적인 편입니다. 본 물건이 위치한 드림스카이 건물 자체도 비교적 신축(2019년 준공)이며, 원룸형 주택 및 오피스텔 등으로 구성되어 있어 1인 가구 및 소형 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 대규모 주상복합 단지와 상업시설이 많아 신규 임차인 확보를 위한 경쟁은 존재할 수 있습니다. 주변 지역 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산 지하철 1, 3호선 연산역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

교육: 연산중학교가 인근에 있으며, 다수의 초·중·고등학교가 통학 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 연산역 주변 및 인근 상업지역에 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변환경: 주거 밀집 지역 및 상업 지역이 혼합되어 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 구조 및 상태 확인이 이루어지지 않아, 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등에 대한 불확실성이 존재합니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

건축물대장 면적 상이: 집합건축물대장 표제부와 전유부 상의 연면적 수치가 상이한 부분이 있어, 추후 건물 관리에 있어 혼란이 발생할 수 있습니다.

다세대주택 특성: 27세대가 거주하는 건물로, 공용 부분 관리, 주차 문제, 층간 소음 등 다세대주택에서 발생할 수 있는 일반적인 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

재산권 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 연산역 역세권에 위치한 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 소형 면적으로 1인 가구 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 감정가 91,000,000원을 기준으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인, 건축물대장 면적 불일치, 다세대주택의 일반적 문제점 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 부산의 핵심 교통 요지인 연산역 초역세권으로, 임차인 확보 및 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

2. **소형 면적**: 15.17㎡(약 4.59평)의 전용면적은 1인 가구 임차인에게 선호도가 높아 공실률을 낮출 수 있습니다.

3. **신축 건물**: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 노후도에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

4. **저평가 가능성**: 내부 상태 확인 불가로 인한 경매 물건의 특성상, 시세 대비 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 시세를 파악하고, 소유자 또는 관계인과의 협의를 통해 임대 현황 및 내부 상태를 확인하는 것을 최우선으로 권장합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계