나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [1] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층201호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-04-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [1] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층201호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2024타경52924
- 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 2층201호 (연산동,드림스카이)
- 용도: 다세대주택
부산지방법원 경매5계 2024타경52924 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 2층201호 (연산동,드림스카이) | 감정가: 97,000,000원 | 최저가: 33,271,000원 | 용도: 다세대주택
1. 부산지방법원 2024타경52924 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 물건 개요
사건번호: 부산지방법원 2024타경52924 (1)
소재지: 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층 201호
용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)
감정가: 97,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
소유자/채무자: 장OO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
1.1. 2. 면적 정보
토지면적: 11.65㎡ (약 3.52 평)
토지 지분율: 1164.6000000000001
건물면적 (전유부분): 15.12㎡ (약 4.57 평)
건물 지분율: 1511.5
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물 제시외면적: 0.00㎡
1.1. 3. 건물 상세 정보
건물명: 드림스카이
총 층수: 5층
해당 층: 2층 201호
사용승인일: 2019년 03월 08일
구조: 철근콘크리트구조
외벽: 화강석버너 및 스톤코트 마감
창호: 새시창
설비: 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비
1.1. 4. 토지 정보
형상 및 이용: 서하향 완경사지 내 대체로 등고평탄한 정방형 유사 토지, 주거용 건부지로 이용 중
인접 도로: 남측 약 8미터 도로 접함
토지이용계획: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 역사문화환경보존지역
1.1. 5. 특이사항 및 주의사항
집합건축물대장(표제부)상 연면적과 각 호의 전유부 및 공용부분 합계 면적에 상이함 (각 725.825㎡ vs 719.525㎡).
현장 조사 당시 소유자 및 관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하였으며, 관련 공부, 외부 관찰, 인근 유사 물건 등을 기초로 평가하였으므로, 응찰 시 내부 구조 및 이용 상황을 반드시 재확인하시기 바랍니다.
1.2. 입지조건
1.2. 1. 위치 및 주변 환경
대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동 "연산중학교" 북서측 인근에 위치합니다.
주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.
연산동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.
1.2. 2. 교통 접근성
본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 약 8미터 폭의 도로에 접해 있습니다.
인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.
또한, 부산도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 "연산역"이 소재하여 부산 전역으로의 이동이 매우 용이합니다. 이러한 교통 여건은 출퇴근 및 생활의 편의성을 크게 높여줍니다.
1.3. 권리분석
1.3. 1. 권리 관계
본건은 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 장OO입니다.
일반적인 임의경매의 경우, 경매로 인해 모든 권리가 소멸되는 것이 원칙이나, 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리가 있는지, 또는 경매 후에도 인수해야 하는 부담(유치권, 법정지상권 등)이 있는지 여부는 반드시 추가적인 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.
채무 불이행으로 인한 경매이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요하거나 명도 저항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
1.4. 상권분석
1.4. 1. 주변 상권 및 임대 수요
물건지 인근의 연산역 주변은 부산의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 많고 상업 시설이 잘 발달되어 있습니다.
다양한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.
주변에 업무 시설 또한 산재해 있어, 본건과 같은 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔은 1인 가구 직장인 임차인들로부터 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.
신축급 건물이라는 점 또한 임차인 유치에 긍정적으로 작용할 것입니다.
1.5. 생활정보
1.5. 1. 교육 환경
"연산중학교"가 북서측 인근에 위치하며, "교육환경보호구역(상대정화구역)"으로 지정되어 있습니다.
주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하여 자녀 교육 환경으로도 양호한 편입니다.
한편, "역사문화환경보존지역"에 해당하므로, 추후 건물 관련 사업 진행 시 관련 법규 준수가 필요합니다.
1.5. 2. 편의 및 문화시설
연산역 일대를 중심으로 대형마트, 백화점, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설 이용이 편리합니다.
또한, 다양한 문화 시설 및 여가 공간 접근성도 우수하여 전반적인 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1. 내부 상태 미확인
본건은 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다.
실제 내부 상태는 평가서 상의 일반적인 상태와 다를 수 있으며, 수리 필요성, 불법 건축물 존재 여부 등을 반드시 현장 재확인해야 합니다.
1.6. 2. 건축물대장 면적 불일치
집합건축물대장(표제부)상 연면적과 각 호의 전유부 및 공용부분 합계가 서로 상이한 점이 확인되었습니다.
이는 건축물대장상 정보와 실제 등기부등본상 정보 간의 차이가 존재할 가능성을 시사하며, 향후 부동산 거래나 재산권 행사 시 잠재적인 문제가 될 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.
1.6. 3. 명도 관련 어려움
채무자 겸 소유자가 거주 중일 가능성이 있으며, 이 경우 낙찰 후 명도 과정에서 협의가 필요하거나 예상치 못한 저항에 직면할 수 있습니다.
원활한 명도가 이루어지지 않을 경우, 강제집행 절차를 진행해야 하며, 이는 시간과 비용을 추가로 발생시킬 수 있습니다.
1.6. 4. 지역 규제
"교육환경보호구역" 및 "역사문화환경보존지역"에 포함되어 있어, 향후 증축, 개축, 용도 변경 등 건물 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
1.7. 1. 물건 종합 평가
본건은 부산 연제구 연산동의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축급(2019년 준공) 소형 주택입니다.
연산역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 잘 발달된 주변 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.
도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요가 풍부하며, 소액 투자로 접근 가능하다는 장점이 있습니다.
다만, 내부 상태 미확인, 건축물대장 면적 불일치, 명도 관련 사항, 지역 규제 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.
1.7. 2. 투자 적합성
본 물건은 안정적인 월세 수익을 추구하는 투자자, 혹은 소액으로 부산 지역의 부동산에 투자하고자 하는 투자자에게 적합합니다.
부동산 경매 경험이 있고, 명도 및 권리 분석에 대한 이해도가 높은 투자자라면 더욱 유리하게 접근할 수 있을 것입니다.
장기적인 관점에서는 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1. 최고의 입지: 부산 연제구 연산동 연산역 역세권, 부산의 주요 도심 중 하나로 교통, 상업, 행정 시설 접근성이 뛰어납니다.
1.8. 2. 안정적 임대 수익: 신축급 원룸형 주택으로 1인 가구 임대 수요가 풍부하여 꾸준한 월세 수익 확보가 가능합니다.
1.8. 3. 소액 투자 가능: 감정가 9700만원으로 비교적 소액으로 투자하여 부산 지역의 부동산을 확보할 수 있습니다.
1.8. 4. 미래 가치 상승 잠재력: 연산동 지역의 지속적인 발전 가능성과 교통망 확충 등 개발 호재를 통해 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.
1.8. 5. 철저한 사전 조사 필요: 내부 상태, 건축물대장 면적 불일치, 명도, 지역 규제 등을 경매 입찰 전 반드시 철저히 조사해야 합니다.
법원 정보
부산지방법원 경매5계