나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [3] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경52924 [3] 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경52924
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 2층203호 (연산동,드림스카이)
• 용도: 다세대주택

부산지방법원 경매5계 2024타경52924 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로152번길 9, 2층203호 (연산동,드림스카이) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 76,489,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부산지방법원 2024타경52924 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경52924 (3)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 329-14 드림스카이 2층203호

용도: 다세대주택 (건물 내 도시형 원룸형 주택 및 업무시설-주거용 오피스텔 혼합 구성)

감정가: 223,000,000원

토지면적: 23.24㎡ (약 7.03평)

토지 지분율: 2324.2000000000003

건물면적: 30.16㎡ (약 9.12평) (전용면적 기준)

건물 지분율: 3016.5

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 장OO

채무자: 장OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 부산 도시철도 1호선 및 3호선 환승역인 연산역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 토지는 서하향 완경사지에 조성된 정방형에 유사한 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO으로 확인됩니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점으로 보아, 채무자의 담보 대출 관련 권리 실행 경매로 추정됩니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 나타나지는 않으나, 경매 진행 중 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 추가적인 권리분석이 필요하며, 소유자 외 점유자(임차인 등)의 대항력 유무도 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

연산역은 부산의 주요 교통 요충지 중 하나로, 부산 시민회관, 부산광역시청 등 주요 공공기관과 대규모 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부합니다. 또한, 연산동 지역은 주거와 상업 기능이 조화롭게 발달하여 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 자리하고 있어 배후 수요가 탄탄하며, 이는 본건의 임대 가치 및 미래 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

대상 물건은 북서측 인근에 연산중학교가 위치하고 있으며, 연제구는 부산 4학군에 속하여 교육 환경이 우수한 편입니다. 연산역을 통해 부산 전역으로의 이동이 편리하며, 인근에 위치한 다양한 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등은 입주민들의 생활 편의를 높여줄 것입니다. 또한, 부산 시민공원 등 녹지 공간 이용도 용이하여 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주의사항으로 명시된 바와 같이, 집합건축물대장(표제부)상 연면적(725.825㎡)과 각 호 집합건축물대장(전유부)상 전유부분 및 공용부분 면적의 합계(719.525㎡) 사이에 차이가 존재합니다. 이는 건축물 등록 과정이나 관리상의 미세한 차이일 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 불가하여 정확한 건축물의 상태, 구조, 하자 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 파악하기 어려웠습니다. 따라서, 내부 확인 및 실사를 통해 정확한 상태를 반드시 재확인해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 명도 과정에서 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대정화구역) 및 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 신축 또는 증축, 대수선 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 검색 결과에서 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

부산의 핵심 교통 및 행정 중심지인 연산역 역세권에 위치한다는 점이 가장 큰 강점입니다. 더불어 안정적인 주거 및 상업 인프라를 갖춘 지역으로, 소형 주택으로서의 수요와 가치를 꾸준히 유지할 것으로 보입니다. 감정가 대비 시세, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적인 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 물건의 고질적인 리스크인 내부 상태 미확인, 임대 관계 불분명, 면적 관련 공부와의 차이 등은 철저한 사전 조사와 분석을 통해 해소해야 할 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

연산역 역세권이라는 확실한 입지 조건으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다세대주택 또는 도시형 생활주택으로 분류되는 소형 유닛으로, 소액 투자나 1인 가구 임대 사업용으로 적합합니다.

향후 부산 시내 개발 및 교통망 확충에 따른 수혜 지역으로서의 가치 상승 가능성이 높습니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 내부 상태와 임대차 관계를 명확히 파악한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매5계