나이스옥션 법원경매 부산 2025타경197 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1123 동삼그린힐아파트 401동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 상리초등학교 북측 인근에 위치하는 동삼그린힐
아파트 401동 9층 904호로서, 주위는 공동주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재해
있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 401동 15층 건물내 9층 904호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 차도에 접하며, 단지내 도로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3토지 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(동삼3택지개발지구),
중로2류(폭 15M~20M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.
기호1,2토지 : 절대보호구역.
기호1토지 : 중로3류(폭 12M~15M)(중로3-614)(접합).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경197 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼OOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1123 동삼그린힐아파트 401동 9층 904호

용도: 아파트

감정가: 96,000,000원

토지면적: 37.00㎡ (약 11.2평)

건물면적: 41.30㎡ (약 12.5평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

준공년도: 1993년

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 상리초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 임야 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지 현황

토지는 남하향 부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 차도에 접하며, 단지 내 도로망이 정비되어 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 도시계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(동삼3택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15M~20M), 중로3류(폭 12M~15M)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-02-17

대항력: 있음

비고: 임차인 황 은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 케이비캐피탈 가압류 (접수일자: 2020-08-21)

등기부 상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다. 총 채권액은 65,185,336원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

주거 지역에 위치하며, 인근에 상리초등학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설 검토

주변 지역은 주로 주거 지역 및 교육 시설(한국해양대학교 등)이 밀집해 있으며, 심각한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 동삼그린힐아파트

주소: 부산광역시 영도구 동삼동 1123

건축년도: 1993년

총 동수: 9개동

총 세대수: 1968세대

최고 층수: 15층 (본건 9층)

주차대수: 총 217대 (지상 3대, 지하 25대 - *합계 217대로 표기되어 있으나, 제시된 지상/지하 주차 대수의 합은 28대로 차이가 있습니다.*)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 면적 및 평형 정보

건물 전용면적: 41.30㎡ (약 12.5평)

토지 지분 면적: 37.00㎡ (약 11.2평)

분양면적: 제공된 정보에서는 해당 세대의 분양면적이 명확히 기재되어 있지 않습니다.

5.3. 주변 교육시설

상리초등학교가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

대항력 있는 임차인 황 이 존재하며, 인수 보증금은 0원이지만 명도 과정에서 예상치 못한 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어, 권리 분석은 필수적입니다. 다만, 말소기준권리 이후 권리들은 정리될 것으로 보입니다.

6.4. 기타

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 용도 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

부산 영도구 동삼동에 위치한 본 아파트는 1993년에 준공되어 다소 노후되었으나, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 경매 물건 자체의 권리상 큰 하자는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

7.2. 투자 관점

이 물건은 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 명도 절차의 원활함 여부가 수익률에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 9,600만원보다 낮은 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

영도구 지역의 전반적인 개발 계획 및 주거 수요 변화 추이를 고려할 필요가 있습니다.

8.3. 명도 용이성 (or challenge)

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이므로, 협의를 통해 명도를 진행할 수 있다면 비교적 원활할 수 있습니다. 그러나 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대비해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 41.30㎡ (약 12.5평)입니다.

최근 매매 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 2일: 41.3㎡, 5,800만원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 1]

* 2026년 6월 2일: 49.94㎡, 7,000만원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 2]

* 2026년 7월 3일: 58.46㎡, 18,750만원 [cite: 최근 매매 JSON 정보 3]

최근 전월세 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 6일: 49.94㎡, 보증금 1,000만원, 월세 40만원 [cite: 최근 전월세 JSON 정보 1]

* 2026년 5월 14일: 41.3㎡, 보증금 6,000만원, 월세 0만원 [cite: 최근 전월세 JSON 정보 2]

* 2026년 5월 1일: 58.46㎡, 보증금 9,500만원 (선순위 보증금 12,000만원), 월세 0만원 [cite: 최근 전월세 JSON 정보 3]

9.2. 적정 입찰가 산정

동일 면적인 41.3㎡의 최근 매매가 5,800만원은 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, 면적이 더 큰 매물들의 거래 가격을 고려할 때 본건의 적정 시세는 6,000만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다. 감정가 9,600만원은 현재 시세보다 높은 편입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 명도 관련 예상 비용을 고려하더라도 6,000만원 초반대에서 진입하여 7,000만원 후반대까지의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.