나이스옥션 법원경매 부산 2025타경272 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1108-9 대성그린빌라 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 새들원 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 사찰, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건으로,
(사용승인일 : 2002.02.06.)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비 및 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 4미터 폭 내외의 도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2025타경272 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 동래구 온천동 1108-9 대성그린빌라 2동 3층301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

136,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 155.88㎡ (약 47.15평)

* 건물: 103.56㎡ (약 31.32평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

북OOOOOOO

1.9. 특이사항

재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 새들원 북동측 인근에 위치함. 주위는 단독 및 공동주택, 사찰, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물로, 2002년 2월 6일 사용승인됨. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지마감 등, 창호는 샷시창임.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

남서측으로 약 4미터 폭 내외의 도로와 접하며 주차시설이 되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 120,000,000원 (북경주새마을금고 근저당)

* 말소기준권리: 2022년 12월 23일 접수된 북경주새마을금고 근저당 (을9)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요함. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건과 같은 온천동 지역의 최근 연립/다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같음.

* 명륜역대원칸타빌 (2014년식, 22.15㎡): 2026년 4월 18일, 70,000,000원 (약 316만원/㎡)

* 금정산아름파크 (2017년식, 40.17㎡): 2026년 4월 14일, 165,000,000원 (약 411만원/㎡)

* 백민빌라(307-9) (2002년식, 30.3㎡): 2026년 4월 1일, 125,000,000원 (약 412만원/㎡)

* 본건 물건(2002년식, 103.56㎡)의 감정가는 136,000,000원으로, 면적 대비 평당 가격이 주변 시세보다 낮게 평가된 것으로 판단됨. 특히, 같은 연식의 백민빌라(30.3㎡)가 12,500만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장가 대비 낮은 수준일 가능성이 있음.

* 다만, 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 실패 사유에 대한 면밀한 조사가 필요함.

4.2. 주변 개발 계획

해당 지역은 부산 동래구의 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 유지하고 있음. 특별한 대규모 개발 계획은 현재 확인되지 않으나, 지역 재정비 등의 가능성은 상존함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준임.

5.2. 편의시설

주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근은 보통 수준으로 예상됨.

5.3. 기타

주변에 사찰, 임야 등이 있어 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각이 유찰된 사유(예: 높은 최저매각가격, 권리관계 문제, 물건 하자 등)에 대한 면밀한 파악이 필요함.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 미상 임차인의 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요함. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로, 20년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있음. 현재 감정가(136,000,000원) 대비 면적(103.56㎡)은 넓은 편이나, 주변 시세 비교 시 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있음. 그러나 재매각 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 103.56㎡ (약 31.32평)의 전용 면적을 확보하고 있음.

* 잠재적 시세 차익: 감정가가 시장가보다 낮을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 안정적인 주거 지역: 동래구 온천동은 안정적인 주거 지역으로, 지속적인 수요가 예상됨.

9. 예상 입찰가

* 최저매각가격: (정보 부족으로 명시 불가. 재매각 시 가격 조정 가능성 있음.)

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 본건은 재매각 물건이며, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 감정가(136,000,000원)보다 다소 낮은 범위에서 입찰가를 책정함.

* 주변 시세 대비 저평가된 감정가를 감안할 때, 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 입찰가 상향 조정을 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.