나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3874 [1] 충청남도 당진시 송악읍 월곡리 34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리 소재 "고대2리새마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지(전,답) 및 임야, 농가주택, 소규모 공장 및 창고 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 노선 및 운행 빈도를 고려한 제반 대중교통 여건은 다소 불편 시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,14,15)
인접지 대비 등고평탄한 12필지 일단의 부정형 토지로서 "상업용 건부지" 등으로 이용 중임.

기호(1,7,11)
인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 "묵답"등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1 : 지적상 맹지이나 본건 토지를 통하여 출입이 가능함.
기호(2-15) : 본건 서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3,10,12-14): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(4,9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호(7,11,15): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(8): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형), 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

기호7 지상에 컨테이너(창고)가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호(2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,14,15) 지상에 소유 미상에 적치물 수개가 소재하오니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

- 기호(1,2,3,6,8,10) 토지 일부는 선하지로서 구분지상권이 설정되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 칼라판넬 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(목록7 지상 소재 컨테이너 창고 매각에서 제외)
- 목록 2,3,4,5,6,8,9,10,12,13,14,15 부정형 토지로서 '상업용 건부지'로 이용중, 소유 미상의 적치물 소재.
- 목록 1,7,11 '묵답'으로 이용중(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경3874 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 월곡리 34

용도: 근린시설

감정가: 8,278,348,800원

토지면적: 22,590.00㎡ (약 6,834.1평)

건물면적: 197.40㎡ (약 59.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 목록7 지상 소재 컨테이너 창고는 매각에서 제외됩니다.)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북시흥농업협동조합 (북OOOOOOOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 월곡리에 위치하며, 주변은 농경지(전, 답), 임야, 농가주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근은 용이하나, 인근 버스정류장 이용 시 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

도로상태

* 일부 토지(기호1)는 지적상 맹지이나, 본건 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 대부분의 토지(기호 2-15)는 서측으로 약 8미터 폭의 포장 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2020년 12월 17일 북시흥농업협동조합 근저당권 (을11, 5,700,000,000원)입니다.

인수되는 권리

* 목록8 을구 1번 임차권설정 등기 (1999년 12월 6일 접수, 한국전력공사). 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 목록 1, 2, 3, 6, 10 토지 일부에 설정된 구분지상권 설정 등기입니다.

말소되는 권리

근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소기준권리에 따라 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 한국전력공사: 보증금 8,582,400원, 차임 0원. 임차권은 인수되나, 보증금/차임이 미상인 임차인과 유사하게 주의가 필요합니다. (비고란에 '없음'으로 표시된 대항력은 일반적인 임차인과는 다른 특수성을 가질 수 있으나, 권리분석상 '인수'로 명시된 임차권 자체에 대한 고려가 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 개발 현황

본건이 위치한 지역은 현재 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으나, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

토지 이용

일부 토지는 상업용 건부지로 활용되고 있으며, 이는 지역 내 일정 수준의 상업 활동이 있음을 시사합니다.

잠재력

성장관리계획구역 지정은 체계적인 개발을 유도하며, 향후 산업 또는 상업 시설 입지로 발전할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교통

차량 이용 시 접근성이 양호하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 예상됩니다.

편의시설

제공된 정보만으로는 상세한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 파악이 어렵습니다. (※ 추가적인 외부 조사 필요)

주변 환경

인근에 농경지, 임야 등이 있어 자연 환경은 갖추고 있으나, 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

농지 관련

일부 토지('묵답')는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

유치권/임차권

한국전력공사의 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. (보증금/차임이 미상인 임차인과 유사하게 주의 필요)

물건 상태

소유자 미상의 적치물이 다수 소재하며, 목록7 지상의 컨테이너 창고는 매각 대상에서 제외됩니다.

토지 형태

부정형 토지가 많으며, 일부 토지는 맹지입니다.

구분지상권

토지 일부에 설정된 구분지상권으로 인해 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

대규모 채무

말소기준권리인 근저당 채무액이 57억원으로 상당한 규모입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물로, 넓은 면적을 일괄 매각합니다. 현재 토지는 상업용 건부지와 묵답으로 혼재되어 있으며, 일부 농지 취득 요건이 필요합니다. 한국전력공사 임차권 인수, 소유자 불명 적치물, 제외되는 컨테이너 창고 등 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 현재 주변 환경은 개발 초기 단계에 가깝습니다. 권리관계는 복잡한 편이며, 특히 인수되는 임차권에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지를 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

향후 지역 개발에 따른 지가 상승 잠재력 보유 (계획관리지역, 성장관리계획구역).

상업용 건부지로서의 활용 가능성.

(단, 농지 관련 규제 해소, 적치물 처리, 임차권 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 인수되는 권리, 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 제반 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리 분석이 선행되어야 합니다. (입찰 전 전문가 상담 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.