나이스옥션 법원경매 서산 2024타경55141 [1] 충청남도 태안군 남면 신온리 652-50 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.06.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재 "안면도 쥬라기 박물관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 단독주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교 통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호(1)부정형 평지의 토지로서 숙박시설(펜션) 건부지로 이용중임. 기호(3)부정형 평지의 토지로서, 제시외건물(펜션) 부지로 이용중임. 기호(4)부정형 평지의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함. 기호(3) 맹지이나 북측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함. 기호(4) 남측으로 노폭 약 3~4미터의 정도의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(500m일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역(49.763m)<공항시설법>, 준보전산지<산지관리법>(기호3)

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지, 지적 및 건물 개황도에 도시한 바와 같이 기호(3)토지 지상에 사용, 수익에 영향을 미치는 소유자 미상의 제시외 건물(ㄷ ~ ㅅ) 및 구축물(ㅇ ~ ㅌ), 조경시설(ㅍ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(3)토지의 공부상 지목이 "임야"이나 현황 제시외건물(펜션) 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 건물 감정평가 요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물 로서( 사용승인 2009.10.28일, 2017.07.03 증축) 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 수성페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 하이샷시 창 구조임.

이용상태

숙박시설(펜션)로 이용중임. 지하1층(2가구 방2, 주방, 거실, 화장실/방1, 거실, 주방, 화장실) 1층(3가구 방1, 거실, 화장실/방2, 주방, 거실, 화장실/방2, 주방,거실, 화장실) 2층(2가구 방1, 거실, 화장실/방1, 거실, 다락방2, 화장실2)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기판넬에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물 개황도에 도시한 바와 같이 제시외 부합물(기호 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 상세내역 미상이나 전체 임대 중인 것으로 탐문조사 되었음. 2)기타 참고사항 : 기호(3) 토지 지상에 사용,수익에 영향을 미치는 소유자 미상의 제시외 건물 및 구축물 등이 소재하여 개략적으로 실측 사정하여 평가하였는바 소유권 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 중 부합물ㄱ,ㄴ주방 및 ㅍ수목 포함- 제시외 나머지 시설 매각에서 제외)
- 목록 1 평지의 토지로 숙박시설 건부지로 이용
- 목록 2 숙박시설로 이용중
- 목록 3 평지의 토지로 제시외건물 부지로 이용
- 목록 4 평지의 토지로 도로로 이용중
- 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경55141 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 남면 신온리 652-50 (신 주소: 충청남도 태안군 곰섬로 129-67)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 955,745,000원

* 토지면적: 2110.00㎡ (약 638.3평)

* 토지 지분: 1960㎡ (약 592.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 429.75㎡ (약 130.1평)

* 건물 지분: 429.75㎡ (약 130.1평)

* 건물 제시외면적: 39.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각(제시외 건물 중 부합물 ㄱ, ㄴ 주방 및 ㅍ수목 포함 - 제시외 나머지 시설은 매각에서 제외)

* 목록 1: 평지의 토지로 숙박시설 건부지로 이용 중.

* 목록 2: 숙박시설로 이용 중.

* 목록 3: 평지의 토지로 제시외 건물 부지로 이용 중.

* 목록 4: 평지의 토지로 도로로 이용 중.

* 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인해 제한 받는 가격임.

* 특수물건정보: 법정지상권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재 "안면도 쥬라기 박물관" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위는 펜션, 단독주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 정도임.

* 도로 상태:

* 기호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함.

* 기호(3) 토지는 맹지이나 북측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함.

* 기호(4) 토지는 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(500m 일부 제한 구역), 장애물 제한표면구역, 준보전산지(기호3).

* 주변 시설: 안면도 쥬라기 박물관이 인근에 위치하며, 관광지로서 펜션 등 숙박 시설이 밀집된 지역임. 인근에 대중교통 시설이 있으나, 상업 시설 등 편의 시설에 대한 상세 정보는 제한적임. 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 주변 토지 이용 현황상 농경지, 임야 등이 혼재된 점을 고려해야 함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권 (채권액 360,000,000원)이며, 이에 따라 위 권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권: 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 공유물 분할을 거쳐 현재 소유자 파악 필요. (상세 내역은 제공된 갑구 정보 참조)

* 근저당권: 중소기업은행 (2017.08.31, 360,000,000원 / 2021.01.07, 180,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 중소기업은행 (2024.06.10) - 말소 예정

* 압류: 태안군 (2025.05.01) - 말소 예정

* 건물 등기부 요약:

* 소유권: 정정자 (2009.11.25)

* 근저당권: 중소기업은행 (2017.08.31, 360,000,000원 / 2021.01.07, 180,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 중소기업은행 (2024.06.10) - 말소 예정

* 압류: 태안군 (2025.05.01), 서산세무서장 (2025.11.26) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 540,000,000원

* 임차인 현황:

* 이 : 전입 2024.03.27, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 전입 2024.01.30, 보증금 30,000,000원, 차임 5,500,000원, 대항력 없음.

* 최 : 전입 2020.10.28, 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 배당신고 2024.09.11, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 기타 권리사항:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명." 이라는 점은 주의 깊게 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 안면도 관광지 인근에 위치한 숙박시설(펜션)로, 관광객 수요에 기반한 상권 특성을 가짐.

* 주변에 유사한 형태의 펜션 및 주택이 혼재되어 있어 경쟁 환경이 존재함.

* 농경지 및 임야와 혼재된 입지 특성상, 지역 경제는 관광업과 농림업이 복합적으로 작용할 것으로 예상됨.

* 건물 용도가 숙박시설이며, '이용상태'에 지하 1층부터 지상 2층까지 다수의 가구로 구성된 펜션으로 운영 중임을 고려할 때, 현재 영업 중인 상가로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 관광지: 안면도 쥬라기 박물관이 인접해 있어 관광객 접근성이 용이함.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 주요 편의시설(마트, 병원 등)까지의 접근성은 추가 확인이 필요함.

* 주거 환경: 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 도심과 같은 편리한 생활 인프라보다는 한적한 전원 및 관광지 환경임.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있음. 이는 본 최저매각가격이 제한받는 주요 원인으로 분석됨.

* 제시외 건물 처리 문제: 일괄매각 대상에 포함되거나 제외되는 제시외 시설이 명확히 구분되어 있으나, 관련 법적 분쟁 또는 행정적 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기 어려움. 특히 "제시외 나머지 시설 매각에서 제외" 규정은 향후 분쟁 소지가 있음.

* 소유권 관계 복잡성: 토지 등기부상 공유물 분할 등 소유권 변동이 여러 차례 있었던 점은 권리관계의 복잡성을 시사함.

* 건물 상태 및 부합물: 제시외 건물 및 구축물, 조경시설 등이 존재하며, 이들의 소유권 관계 및 철거/이전 여부가 불분명하여 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 현황 이용과 공부상 지목 차이: 기호(3) 토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 제시외 건물 부지로 이용되고 있어, 지목 변경 관련 문제 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안면도라는 관광지에 위치한 숙박시설로서 관광객 수요를 기반으로 한 잠재력을 가지고 있음.

* 현재 감정가는 9억 5천만원대이며, 토지 및 건물 면적도 상당함.

* 그러나 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 관련 복잡한 권리관계, 지목과 현황의 차이 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있음.

* 이러한 리스크 요인들은 최저매각가격 산정에 직접적인 영향을 미친 것으로 보이며, 투자 시 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 안면도 관광지라는 지리적 이점: 사계절 관광객 유치 가능성이 높은 지역임.

* 상당한 규모의 숙박시설: 운영 중인 펜션으로서 즉시 수익 창출 가능성이 있음.

* 법정지상권 및 제시외 건물 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 해당 리스크 요인을 명확히 하고 해결할 경우, 현재 가격 대비 높은 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 법정지상권 불분명으로 인한 최저매각가격 할인: 리스크가 반영된 가격으로, 위험 감수 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(955,745,000원)와 현 최저매각가격(별도 제시되지 않았으나, 감정가 기준 50~70% 수준 예상)을 기준으로 하되, 법정지상권 및 제시외 건물 관련 리스크 해소 가능성, 향후 명도 및 수리 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요는 없습니다.

* 다만, 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받는다는 점을 감안할 때, 법정지상권 등 불확실한 권리 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에 감정가 대비 70%~85% 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가는 권리관계 및 현장 실사 후 추가적인 법률/현장 전문가 검토를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.