나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61603 [1] 충청남도 서산시 해미면 황락리 89-12 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61603 [1] 충청남도 서산시 해미면 황락리 89-12 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경61603
• 주소: 충청남도 서산시 해미면 황락2길 73-12
• 용도: 단독주택

서산지원 경매5계 2024타경61603 | 소재지: 충청남도 서산시 해미면 황락2길 73-12 | 감정가: 283,225,100원 | 최저가: 138,781,000원 | 용도: 단독주택

1. 서산지원 2024타경61603 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경61603 (1)

소재지: 충청남도 서산시 해미면 황락리 89-12

용도: 단독주택

감정가: 283,225,100 원

토지면적: 861.00㎡ (약 260.48 평)

건물면적: 139.11㎡ (약 42.08 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 목록2는 단독주택 건부지 및 일부 도로, 목록3은 전 및 주거용 부속토지(농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수), 목록4는 도로로 이용 중.

1.2. 입지조건

최고의 입지: 본건은 충청남도 서산시 해미면 황락리 89-12에 소재하며, 유서 깊은 "해미읍성" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 본건으로의 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 서측 및 남측으로는 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 또한, 본건은 계획관리지역 및 농림지역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 해미읍성과 가까워 관광 인프라 접근성이 좋으며, 서산 해미IC와도 인접하여 수도권 및 타 지역으로의 이동이 편리한 지리적 이점을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 노OO이며 채무자 역시 노OO입니다. [cite:none] 채권자는 서OOOOOOO입니다. [cite:none] 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. [cite:none] 주의사항으로 제시외 건물 및 수목이 포함되며, 목록3 토지의 경우 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다. [cite:none] 제시된 정보만으로는 복잡한 권리관계나 임대차 관계가 파악되지 않으나, 경매 절차상 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 및 명도 관련 사항은 입찰 전 별도의 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 해미면은 역사적 관광지인 해미읍성을 중심으로 한 지역입니다. 해미읍성은 연중 많은 관광객이 방문하는 곳으로, 주변에는 읍성뚝배기, 해미당 카페, 읍성호떡 등 식당과 카페가 있어 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 서산동부전통시장이 인근에 위치하여 생활 편의시설 및 다양한 먹거리를 접할 수 있습니다. 이는 잠재적인 임대수익이나 향후 지역 경제 활성화 시 상권의 성장 가능성을 시사합니다. 다만, 황락리 자체는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 해미초등학교, 해미중학교 등의 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 병원, 약국 등 의료 시설은 해미면 소재지에 위치하여 접근 가능하며, 대형 병원의 이용 시에는 서산 시내로 이동해야 할 수 있습니다. [cite:none] 주변 편의시설로는 마트, 편의점 등 근린생활시설이 있으며, 해미읍성 주변에 관광객을 위한 식당과 카페들이 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 서산 시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, 목록3 토지는 농림지역 내 농업보호구역으로 지정되어 있으며, 농지취득자격증명이 필수입니다. [cite:none] 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 본건 토지 일부는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다. 셋째, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 매각 후 별도의 처리가 필요할 수 있습니다. 넷째, 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. [cite:none] 마지막으로, 해당 지역은 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있어, 향후 개발 행위에 대한 규제를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서산시 해미면 황락리에 위치한 본 부동산은 역사적인 해미읍성과 인접하여 관광지로서의 가치와 함께, 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있는 토지 특성상 잠재적 개발 가능성을 지닌 물건입니다. 단독주택으로 이용 중이며, 주변 환경은 조용하고 자연 친화적입니다. 인근 교통망이 양호하고 교육 시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 실거주용으로도 적합할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 가축사육제한구역 지정 등의 제약사항과 제시외 물건, 미상 임대 관계 등은 투자 전 반드시 확인하고 고려해야 할 부분입니다. [cite:none]

1.8. 투자 포인트

1. **역사 관광지 인접**: 유서 깊은 해미읍성 인근에 위치하여 관광객 수요와 연계한 상권 활성화 또는 숙박 시설 개발 등의 잠재력이 있습니다.

2. **토지 이용 계획**: 계획관리지역과 농림지역이 혼재되어 있어, 향후 규제 완화 시 건축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

3. **실거주 및 투자 겸용**: 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호하여 실거주 목적으로도 충분하며, 향후 가치 상승을 기대한 투자 물건으로도 고려 가능합니다.

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 별도의 건물 철거 없이 바로 활용이 가능합니다. (단, 제시외 건물은 포함) [cite:none]

5. **합리적 감정가**: 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 바탕으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (별도 시세 조사 필요) [cite:none]

법원 정보

서산지원 경매5계