나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59792 [1] 충청남도 서산시 지곡면 중왕리 423 단독주택 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경59792 [1] 충청남도 서산시 지곡면 중왕리 423 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경59792
- 주소: 충청남도 서산시 지곡면 중왕연개길 62
- 용도: 단독주택
서산지원 경매5계 2024타경59792 | 소재지: 충청남도 서산시 지곡면 중왕연개길 62 | 감정가: 256,988,000원 | 최저가: 125,924,000원 | 용도: 단독주택
1. 서산지원 2024타경59792 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경59792 (1)
소재지: 충청남도 서산시 지곡면 중왕리 423
용도: 단독주택
감정가: 256,988,000원
토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)
건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 106.48㎡ 별도 존재)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 이OO
채권자: 서OOOOOOOO
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1.2. 입지조건
본 물건은 충청남도 서산시 지곡면 중왕리에 위치하고 있습니다. 서산시의 동쪽 지역으로, "중리포구"에서 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 전, 답 등의 농경지, 그리고 자연림이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량을 통한 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. (Google Search for "서산시 지곡면 중왕리 423 주변 시설" and "서산시 지곡면 중왕리 지도" confirm the rural setting and proximity to "중리포구". No specific '혐오시설' were identified in the search results for this area.)
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1.3. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자인 이OO에 대한 채권자 서OOOOOOOO의 신청에 의해 개시되었습니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 공부상으로는 소유자와 채무자 간의 차이가 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계는 현재 파악되지 않아 낙찰 후 명도 진행 시 세입자 관련 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
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1.4. 상권분석
물건이 소재한 지곡면 중왕리는 대규모 상업 시설보다는 농촌 및 어촌 생활권에 더 가깝습니다. "중리포구"가 인근에 있다는 점은 지역 특산물이나 어업 관련 활동과 연관될 수 있으나, 일반적인 상업 활동을 위한 중심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 본 물건의 가치는 상업적 잠재력보다는 주거지로서의 가치 및 향후 지역 개발 가능성에 더 주목해야 할 것으로 판단됩니다.
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1.5. 생활정보
본 건물은 벽돌 구조의 1층 단독주택으로, 방 3개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있습니다. 구운 벽돌 외벽, 벽지 내벽, 강화마루 바닥, 새시 창호 등 일반적인 주택의 형태를 갖추고 있으며, 위생, 난방, 태양광 설비 등 기본적인 편의시설도 보통 수준으로 갖추고 있습니다. (Google Search for "서산시 지곡면 중왕리 423 주변 시설" suggests local amenities like a primary school (지곡초등학교) and potentially small shops or community centers are available within the Jigok-myeon administrative area, indicating a basic level of local infrastructure.)
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1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 **토지 접근성 및 인접 필지 문제**입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 본건 토지(기호 1)는 기호 3) 토지(도로로 이용 중)를 통해 약 3미터 폭의 도로로 출입하고 있습니다. 그러나 이 기호 3) 토지를 포함하여 본건에 접하는 북서측, 남측, 북동측의 인접 필지들이 모두 타인 소유라는 점이 매우 중요합니다. 이는 향후 도로 통행에 대한 분쟁이나 제한이 발생할 수 있으며, 최악의 경우 차량 진입 불가 등의 심각한 문제가 야기될 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상으로 명도에 어려움이 있을 수 있으며, 토지이용계획상 '생산관리지역 내 가축사육제한구역'으로 모든 축종의 사육이 제한되는 점도 고려해야 합니다. 건물 면적이 0.00㎡로 표기되어 있으나 제시외 건물이 106.48㎡ 존재하는 점은 등기부상 명확한 건물 현황 확인이 필요할 수 있습니다. (Google Search for "서산시 지곡면 가축사육제한구역" confirms that the area is indeed restricted for livestock.)
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1.7. 종합 의견
본 물건은 서산시 지곡면의 조용하고 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택입니다. "중리포구"와 가까워 지역적인 특색을 가지고 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 우려는 도로 접근성과 관련된 인접 토지 소유 문제입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 부동산으로서의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 해당 리스크를 충분히 인지하고, 법률적 검토 및 현장 답사를 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.
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1.8. 투자 포인트
1. **잠재적 가치 상승:** 농촌 및 어촌 지역의 재개발 또는 귀촌 수요 증가 시, 현재의 감정가 대비 상승 여력이 있을 수 있습니다.
2. **토지 활용:** 660㎡의 넓은 토지는 향후 증축이나 추가 시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.
3. **지역 특색 활용:** "중리포구" 인근이라는 지리적 이점을 활용한 지역 특색 상품 개발(예: 펜션, 주말 농장 등)을 고려해볼 수 있습니다.
4. **입찰 전 철저한 리스크 검증:** 앞서 언급된 도로 문제, 임대차 관계 등을 입찰 전에 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이 리스크들을 해결할 수 있다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매5계