나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5430 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-15 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "도림교차로(34번국도)" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 공장, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 이루어진 국도주변
농촌지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 주택단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재
하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 2동 4층 건내 4층 402호로서
(사용승인일: 2019.05.24)

- 외벽: 석재 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택 1세대 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 발코니, 다락)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 가스(LPG)공급설비, 승강기설비(현재 운행중단) 등
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지를 평탄조성하여 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 주택단지의 동측으로 폭 6-7미터의 포장도로가 소재함.
(도로부지는 사유지로서 사용가능여부 등에 대하여 확인하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(입장면10(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로
부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

공부상 2동으로 되어 있으나 현황 102동으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 2동으로 되어 있으나 현황 102동으로 표시되어 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 천안지원 2024타경5430 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 340-15 2동 4층402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

토지면적 (지분): 94.52㎡ (약 28.6평)

건물면적 (전용): 72.15㎡ (약 21.8평)

총괄 건물(2동) 연면적: 513.06㎡ (약 155.2평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공부상 2동으로 되어 있으나 현황 102동으로 표시되어 있음. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 도림리 소재 "도림교차로(34번국도)" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 국도변 농촌지역의 특성을 보이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 주택단지까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편이며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부채권 총액: 148,400,000원 (근저당 98,400,000원 + 전세권 50,000,000원)

말소기준권리: 2022-03-29 한국자산관리공사 근저당권 (98,400,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1 (근저당), 을2 (전세권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 0원

전입일자: 2024-09-06

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음

비고: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금: 25,000,000원), 인수 보증금 합계: 0원.

임차인 이은희는 대항력이 없으므로, 배당을 받지 못하는 보증금 잔액이 발생하더라도 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 국도변 농촌지역과 공장, 아파트 단지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

자체적인 상권보다는 배후 주거 지역 및 주변 산업 시설을 중심으로 한 성격이 강하며, 기본적인 근린생활시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실 2개, 발코니, 다락으로 구성되어 있어 3~4인 가족이 거주하기에 적합한 공간입니다.

* 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 국도변 위치로 차량 접근성이 양호합니다. 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 인근에서 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 도보 통학이 가능한 거리에 대규모 학교가 없을 가능성이 있습니다.

* 기타

건물 내 승강기 설비가 있으나 현재 운행 중단 상태이며, LPG 가스를 사용합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 동표시와 현황 동표시 불일치: 공부상 2동이나 현황 102동으로 표시되어 있어, 실제 건물 확인 시 혼동이 있을 수 있습니다. 등기부 및 현장 확인이 필요합니다.

* 승강기 운행 중단: 건물 내 승강기가 운행 중단된 상태로, 수리 또는 교체에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 도로: 본건이 속한 주택단지의 동측 6-7미터 도로가 사유지이므로, 사용 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 잠재적 환경 문제: 주변 지역(입장면)에 폐기물 처리 시설 및 고물상 등이 확인되었습니다. 최근 (2025년 11월) 자원순환시설에서 화재가 발생한 사례가 있어, 잠재적인 환경 및 안전 문제를 고려할 필요가 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 이은희는 대항력이 없으며, 보증금 미회수분이 발생하더라도 매수인이 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 신축되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대되는 다세대주택입니다.

권리상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

다만, 공부상 동표시 오류, 승강기 운행 중단, 사유지 도로 등의 확인 사항과 더불어, 인근에 폐기물 처리 시설이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

임차인의 대항력 부재로 인해 보증금 관련 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건물이어서 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 권리상 하자 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 국도변에 위치하며, 인근에 다양한 시설이 혼재되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 240,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보에는 1993년식 다세대 주택 '대영빌라'가 2025년 4월 4,700만원에 거래된 기록이 있으나, 건축 연도 및 면적 차이가 커 현재 물건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다.

본 물건은 2019년식 신축 건물로, 감정가는 2억 4천만원으로 책정되어 있습니다.

주변 시세 조사 결과, 입장면 도림리 지역의 2019년경 준공된 유사 면적(70~80㎡대) 다세대 주택의 경우 2억 5천만원에서 3억원 이상에서 거래되는 사례가 파악됩니다.

이를 고려할 때, 본건의 감정가 2억 4천만원은 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금: 0원

감정가 2억 4천만원을 기준으로, 주변 시세와 건물의 신축 연식, 잠재적 리스크(승강기 수리, 도로 확인, 주변 환경 등)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 고려하되, 약간의 상승 여력과 추가 비용 발생 가능성을 감안하여

240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 250,000,000원 (감정가 대비 약 104% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.