나이스옥션 법원경매 천안 2025타경548 [2] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동행정복지센터' 북동측 인근 또는 같은 동 소재 ""천안시청"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 상업시설 및 근린생활시설· 업무시설·관공서·아파트 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로(번영로 등)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 / 지상9층 건물(건축물대장상 사용승인일 2021. 5. 21.) 중 3층 302호(기호 1), 4층 402호(기호 2)로서,
- 외벽: 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등.
- 내벽: 몰탈위 페인팅, 일부 목재 인테리어 마감 등.
- 바닥: 몰탈 마감 등.
- 창호: 철제 창호, 페어글라스 등.

이용상태

본건 모두 현황 공실임(일부 인테리어 작업을 하다 중지한 것으로 보임).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 지하주차장 설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 가로장방형 평지임.
- 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭 40m·북서측으로 폭 10m의 도로와 각 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(탕23)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지 개발촉진법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호2 바닥(기호 1 천정) 부분 일부를 연결하는 시설을 설치하려고 하였던 것으로 보이는 흔적이 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1.사건번호: 천안지원 2025타경548 (2)

1.1. 2.경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 3.채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1485 센트애비뉴 4층 402호 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 번영로 201)

1.2. 2.건물 용도: 근린상가 (복합 용도: 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설)

1.2. 3.매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 4.건물 구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 / 지상 9층 건물 (사용승인일 2021년 5월 21일)

1.2. 5.마감재: 외벽 - 석재붙임 마감 및 강화유리 마감 등. 내벽 - 몰탈위 페인팅, 일부 목재 인테리어 마감 등. 바닥 - 몰탈 마감 등. 창호 - 철제 창호, 페어글라스 등.

1.2. 6.설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 지하 주차장 설비, 방송 설비 등을 갖추고 있음.

1.3. 면적 및 감정가

1.3. 1.토지 면적: 143.56㎡ (약 43.43평)

1.3. 2.건물 면적: 574.86㎡ (약 173.90평)

1.3. 3.감정가: 3,920,000,000원 (39억 2천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1.위치: 본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '불당2동행정복지센터' 북동측 인근 또는 '천안시청' 북서측 인근에 위치함.

2.1. 2.지역 특성: 주위는 주로 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 아파트 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로서 제반 입지 여건이 무난함.

2.2. 교통 환경

2.2. 1.차량 접근성: 본건까지 차량 접근이 가능함.

2.2. 2.대중교통: 인근 도로(번영로 등)변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 및 도로

2.3. 1.토지 형상 및 이용 상태: 간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 가로장방형 평지임. 현재 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설의 건부지로 이용 중임.

2.3. 2.인접 도로: 동남측으로 폭 40m, 북서측으로 폭 10m의 도로와 각 접하며, 도로 관리 상태가 양호함.

2.3. 3.토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 5,400,000,000원)

3.1. 2.말소되는 권리: 등기부상 을1, 을2 근저당권, 갑6 임의경매개시결정, 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 등이 모두 말소될 예정임.

3.1. 3.말소되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재 해당 권리가 존재하지 않거나 권리행사에 문제가 없을 것으로 판단됨.

3.2. 인수되는 권리

3.2. 1.임차인 현황: 임차인 주식회사드림시티, 박 (전입/사업일자 2025-02-20)은 대항력이 없음.

3.2. 2.인수 보증금 합계: 0원

3.3. 총 채권액

3.3. 1.등기부채권 총액: 5,604,000,000원 (56억 4백만원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

4.1. 1.주요 인접시설: '불당2동행정복지센터' 및 '천안시청'이 인근에 위치하여 행정 및 공공기관 접근성이 우수함.

4.1. 2.지역 특성: 주변은 상업시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

4.2. 업종 및 잠재력

4.2. 1.건물 자체 용도: 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합적인 활용이 가능한 구조임.

4.2. 2.지역 개발 계획: 택지개발지구 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 잠재력이 기대됨.

4.3. 상권 내 특이사항

4.3. 1.중점경관관리구역: 도시 미관을 고려한 관리가 필요한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 다수의 금융기관, 병원, 학원, 음식점, 소매점 등이 건물 주변 반경 1km 이내에 다수 분포하고 있어 이용이 편리함.

* 천안시청, 불당2동행정복지센터 등 공공기관 이용이 용이함.

* 단지 내 또는 인근에 다수의 상업시설이 있어 쇼핑 및 여가 활동이 가능함.

5.2. 관공서

* 천안시청, 불당2동행정복지센터가 인근에 위치함.

5.3. 임대 현황

5.3. 1.임차인: 주식회사드림시티, 박

5.3. 2.보증금: 10,000,000원

5.3. 3.차임: 1,000,000원

5.3. 4.전입/사업일자: 2025년 2월 20일

5.3. 5.특이사항: 해당 임차인은 대항력이 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용

6.1. 1.현황 공실: 본건은 현재 공실 상태이며, 일부 인테리어 작업이 중단된 것으로 보임. 이는 공실 장기화 또는 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성을 시사함.

6.1. 2.임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아 실제 임차 현황 및 계약 내용 파악에 어려움이 있을 수 있음.

6.2. 권리 분석 특이사항

6.2. 1.감정평가서 참조: "주의사항: 감정평가서 참조"라고 명시되어 있어, 감정평가서 내 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

6.2. 2.공부와의 차이: 공부와의 차이가 없다는 점은 긍정적임.

6.3. 건물 관련 특이사항

6.3. 1.시설 설치 흔적: 기호2 바닥(기호 1 천정) 부분 일부를 연결하는 시설을 설치하려고 하였던 것으로 보이는 흔적이 있어, 해당 부분의 원상복구 또는 구조적 안전성 검토가 필요할 수 있음.

6.4. 주변 환경 리스크

* 주변에 혐오시설이나 유해시설에 대한 언급은 없으며, 천안시청 인근의 계획된 상업 및 업무 지구로 파악됨. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 주변 환경을 확인하는 것이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시청 인근의 준신축 상가 건물로, 입지 및 교통 여건은 우수함. 일반상업지역에 위치하며 택지개발지구 내에 포함되어 향후 발전 가능성이 있음. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이고, 건물 내 인테리어 중단 흔적 및 시설 설치 흔적이 있는 점은 고려해야 할 사항임. 등기부상 채권 총액이 감정가보다 높고, 말소기준권리 이후의 권리가 없는 점은 경매 절차상 문제가 없어 보임. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰 후 공실 리스크 해소 및 빠른 임대화를 통해 수익을 창출하는 전략이 필요함.

8. 투자 포인트

* 천안시청 및 행정복지센터 인접지로 배후 수요가 풍부한 입지.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 (단, 내부 마감 관련 특이사항 확인 필요).

* 일반상업지역 및 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 가능성 높음.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 명도 부담이 적음.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

감정가 39억 2천만원을 기준으로 하되, 총 채권액 56억 4백만원과 현재 공실 상태, 추가 인테리어 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황과 경쟁 입찰자의 성향을 파악하며 입찰가를 결정하는 것을 권장함. (예상 입찰 범위: 약 27억 4천만원 ~ 31억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.