나이스옥션 법원경매 천안 2025타경578 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 203동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하며, 부근
은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서, 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1, 2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 505호와 1층 102호로서,
(2018년 7월 25일 사용승인)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1, 2) : 각각 연립주택(침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

기호(1, 2) : 기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의
한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '공동주택(연립주택)부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복 2~4차선의 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보
통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터
1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행
령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 영농여건불리농지.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 203동 1층102호

사건번호: 천안지원 2025타경578 (2)

토지면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

감정가: 104,000,000원

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도변 농촌 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 단지 서측으로 왕복 2~4차선의 포장도로에 접해 있어 도로망 접근성이 양호하며, 인접 도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 을4, 근저당권 (신한은행, 2019.08.30. 접수, 115,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 등기부 요약:

* 갑3: 주식회사부경 소유권이전 2번신탁 등기 말소 (2019.08.30. 접수)

* 갑4: 최락조 소유권이전 (매매, 2019.08.30. 접수)

* 을4: 신한은행 근저당권 (115,200,000원, 2019.08.30. 접수, 말소기준권리)

* 갑6: 신한은행 임의경매 (2025.06.24. 접수, 말소)

* 등기부 채권 총액: 115,200,000원

1.3. 상권분석

본건은 국도변 농촌 지역에 위치하며, 주변에 농경지, 자연부락, 임야 및 공동주택이 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 위주의 생활권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호 (2018년 7월 25일 사용승인)

* 이용 상태: 연립주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 지하주차장, 도시가스를 이용한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형))

* 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)

* 공장설립승인지역, 공장설립제한지역

* 영농여건불리농지

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 또는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 사전에 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상이며, 특이사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 병천면에 위치한 연립주택으로, 국도변 농촌 지역의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식 대비 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 여러 제한사항이 있어 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 면적의 토지 지분 확보 가능.

* 건축물 사용승인 연도(2018년)가 최근으로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 지역 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인 고려.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(39.98㎡)의 본건과 동일한 단지("부경타운하우스2단지", 지번 709) 매물이 2025년 9월 25일 63,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 104,000,000원 대비 상당히 낮은 수준입니다.

따라서, 시세 반영 및 경매 특성(경쟁률 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 70,000,000원 ~ 80,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이를 보이는 만큼, 현장 방문 및 주변 시세 재확인을 통해 신중하게 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.