나이스옥션 법원경매 천안 2025타경584 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 남동측 외관표시 '성정빌라' 내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 공동주택, 단독주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 (1) 4층 403호, (2) 4층 404호, (3) 4층 401호로서,
외벽: 벽돌타일 붙임, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 도배, 시멘몰탈위 페인팅, 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 다세대주택 1개호(방2, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 소로의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 0 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경584 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-6 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 24.11㎡ (약 7.3평)

토지지분: 24.1087㎡ (약 7.3평)

건물면적: 42.02㎡ (약 12.7평)

건물지분: 42.025㎡ (약 12.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOO (청화새마을금고)

건축년도: 1993년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물

해당 호수: 4층 401호

전용면적: 42.02㎡ (약 12.7평)

1. 1 입지조건

위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 남동측 '성정빌라' 내 위치.

주위환경: 상가, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 정비된 주택지대.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

도로: 북동측으로 소로(폭 8m~10m)에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역.

1. 2 권리분석

말소기준권리: 2010년 5월 18일 청화새마을금고 근저당권 (54,600,000원)

채권자: 청화새마을금고 (근저당 및 임의경매 신청)

등기부채권 총액: 54,600,000원

임차인 현황:

* 김

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2010-08-02

확정일자: 2014-07-03

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 없음

분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 5,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 예상 배당금 5,000,000원이므로 미배당 금액은 없을 것으로 예상되나, 최종 배당표 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 정보 없음)

1. 3 상권분석

주변 환경: 상가, 공동주택, 단독주택이 혼재된 일반 주택지대입니다.

주변 유사 물건 매매 사례 (2025년 실거래가 기준):

- 성정동 712-2 (본건 소재지 656-6과 인접): 성정빌라, 1995년식, 32.87㎡(9평), 4,700만원. (평당 약 522만원)

- 성정동 656-6: 선경그린빌라, 1995년식, 45.24㎡(13평), 6,000만원. (평당 약 462만원)

- 성정동 656-6: 성정빌라, 1995년식, 35.34㎡(10평), 5,500만원. (평당 약 550만원)

- 성정동 710-7: 삼익빌라, 1992년식, 47.04㎡(14평), 4,900만원. (평당 약 350만원)

분석: 최근 2025년 10월경 인근 유사 건물(성정빌라, 선경그린빌라 등)의 실거래가를 보면, 본건과 유사한 면적(약 9-14평)이 4,700만원에서 6,000만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산 시 약 350만원에서 550만원 수준입니다.

본 물건의 감정가 5,700만원(42.02㎡, 약 12.7평)은 해당 실거래가 범위(평당 350~550만원)를 고려할 때, 평당 약 448만원으로 시세 범위 내에 있거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이전 제공된 JSON 데이터의 2024년 2월 매매가(8,500만원, 6,000만원, 13,000만원)와 비교하면 차이가 크나, 2025년 10월 이후 실거래가는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. (구체적인 시세 동향은 추가 검색 필요)

1. 4 생활정보

주변 시설: '천안서초등학교' 남동측에 위치하며, 주변에 다양한 상점, 편의점 (이마트24, CU, OK마트 등) 및 식당들이 밀집해 있습니다. 또한, 천안역이 인접해 있어 교통 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근이 용이합니다.

교육: 천안서초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리합니다. 해당 지역은 상대보호구역입니다.

1. 5 잠재적 리스크

임차인 인수: 대항력 없는 임차인 김 의 보증금 500만원 미배당 시 매수인 인수 위험이 있으나, 배당표 최종 확인이 필수적입니다.

건물 노후화: 1993년 준공되어 약 30년 경과된 건물로, 내부 수리 및 유지보수 필요 가능성이 있습니다.

지상권: 등기부상 말소 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 명시되어 있어 세부 확인이 필요합니다.

주차: 제공된 정보에 주차 관련 상세 내용이 없어, 다세대주택의 일반적인 특성을 고려할 때 주차 공간이 협소할 수 있습니다.

혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (추가적인 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

도로: 북동측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1. 6 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 다세대주택으로, 주변 상권이 발달해 있고 교육 및 교통 환경이 양호합니다. 2025년 10월경 인근 유사 물건들의 실거래가가 4,700만원에서 6,000만원 사이에 형성되어 있으며, 이는 본건의 감정가 5,700만원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 가능성을 배당표로 반드시 확인해야 합니다. 건물 노후화, 주차 공간, 지상권 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1. 7 투자 포인트

발달된 주변 상권 및 편리한 생활 환경.

천안서초등학교 인접 및 우수한 교통 접근성.

시세 범위 내의 감정가로 소액 투자가 가능.

1. 8 예상 입찰가

감정가: 57,000,000원

시세 분석:

- 본 물건 면적: 42.02㎡ (약 12.7평)

- 최근(2025년 10월) 인근 유사 물건 시세: 평당 약 350만원 ~ 550만원.

- 예상 시세 범위: 42.02㎡ * 450만원/㎡ (평균) = 약 189,090,000원.

(참고: 이전 검색 결과의 2024년 2월 시세와 2025년 10월 시세 간 큰 격차가 있습니다. 2025년 10월 실거래가 정보를 더 신뢰하여 반영합니다.)

- 본 물건의 감정가 5,700만원은 면적 대비 평당 약 448만원으로, 최근 실거래가 평균 시세보다 낮은 편입니다.

- 인수할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다.

- 시세 대비 저평가된 점과 최신 실거래가 정보를 바탕으로 감정가 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 57,000,000원 ~ 65,000,000원

(이는 최근 실거래가 정보와 감정가를 종합적으로 고려한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.