나이스옥션 법원경매 천안 2025타경584 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-6 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 남동측 외관표시 '성정빌라' 내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 공동주택, 단독주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 (1) 4층 403호, (2) 4층 404호, (3) 4층 401호로서,
외벽: 벽돌타일 붙임, 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 도배, 시멘몰탈위 페인팅, 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 다세대주택 1개호(방2, 주방, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 도시가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 소로의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경584 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 656-6, 4층 404호 (성정빌라)

용도: 다세대주택

건축물 정보: 1995년 11월 27일 사용승인, 4층 건물 내 4층, 총 14세대

감정가: 56,000,000원

토지 면적: 23.15㎡ (약 7.00평)

건물 면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청화새마을금고

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동에 소재한 '천안서초등학교' 남동측 '성정빌라' 내에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변은 상가, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 북동측으로 폭 8~10m의 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2010년 5월 18일 접수된 청화새마을금고 근저당권 (53,200,000원)이 말소기준권리입니다.

권리 내역:

* 근저당권 (2010.05.18, 청화새마을금고)

* 소유권이전 (2010.05.18, 강제경매로 인한 매각)

* 임의경매개시결정 (2025.07.07, 청화새마을금고)

매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

채권 총액: 53,200,000원 (등기부상 근저당 및 기타 채권 합계)

임대차 현황: 임대차 관계는 현장 사정상 확인되지 않아, 잠재적인 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 비교:

* 인근 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과,

* 2024년 2월 거래된 76.05㎡ (약 23.0평) 다세대 주택은 13,000만원 (평당 약 565만원)에 거래되었습니다.

* 동일 시점에 거래된 49.91㎡ (약 15.1평) 연립 주택은 6,000만원 (평당 약 397만원)에 거래되었습니다.

* 또한, 84.75㎡ (약 25.6평) 연립 주택은 8,500만원 (평당 약 331만원)에 거래된 사례가 있습니다.

물건 정보: 대상 물건은 40.35㎡ (약 12.21평)의 다세대 주택입니다.

분석: 본 건은 약 12.21평으로, 비교적 면적이 작은 편입니다. 최근 거래된 15.1평 연립 주택(6,000만원)과 면적 및 거래가 면에서 유사성을 보입니다. 2004년식의 더 넓은 다세대 주택(13,000만원)에 비해서는 거래가에서 차이가 나지만, 건물의 건축 연도(1995년 사용승인)와 면적을 고려할 때, 성정동 일대의 주택 시세를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육: 본 물건은 천안서초등학교와 인접해 있어 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 양호합니다.

편의: 주변에 상가 및 주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주거 환경: 공동주택, 상가, 단독주택 등이 혼재된 도심 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미확인 임대차: 현장 방문 시 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 존재하거나 미회수 보증금 발생 가능성에 대한 추가적인 법적 조사 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 1995년 건축된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

4층 위치: 건물의 최고층에 위치하므로, 여름철 냉방 및 겨울철 난방 효율성, 층간 소음 문제에서는 유리할 수 있으나, 고층에 대한 선호도에 따라 환금성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 교통 환경이 우수한 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없으며, 인수할 임대차 보증금 또한 없는 것으로 파악되었습니다. 주변 지역은 상가와 주택이 혼재된 정비된 주거 지역으로 생활 편의성이 높습니다. 다만, 임대차 관계가 현장에서 확인되지 않아 잠재적인 명도 리스크와, 건축 연도(1995년)에 따른 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 안전한 취득이 가능합니다.

우수한 입지 조건: 초등학교 인접, 대중교통 이용 편리, 주변 생활 인프라 양호.

합리적인 감정가: 주변 유사 면적 연립 주택 거래가(6,000만원)와 유사한 수준으로, 시세 대비 저평가 가능성을 기대할 수 있습니다.

주택 시장 활성화 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 56,000,000원

주변 시세 분석:

* 본 건(12.21평)의 면적과 유사한 15.1평 연립 주택의 최근 거래가(6,000만원)를 고려할 때, 평당 약 397만원 수준의 시세를 추정해볼 수 있습니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 4,800만원 수준이 됩니다.

* 더 넓고 신축인 23.0평 다세대 주택의 거래가(13,000만원)는 평당 약 565만원으로, 상한선 시세를 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. 이를 본 건 면적에 적용하면 약 6,900만원 수준이 됩니다.

* 감정가 5,600만원은 두 사례의 중간값보다 약간 낮은 수준으로, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 임대차 관계 미확인이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 입찰 시에는 신중한 접근이 요구됩니다.

추천 입찰가 범위: 4,500만원 ~ 5,500만원

최종 제안 입찰가: 51,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.