나이스옥션 법원경매 천안 2025타경567 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2)는 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2)까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 205호로서,
(사용승인일: 2018.07.25)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호입니다.



기호(2) : 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 306호로서,
(사용승인일: 2018.07.25)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(1) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.
기호(2) : 연립주택(침실, 주방/식당, 거실/침실, 욕실, 현관, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(1) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.
기호(2) : 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥외 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택(연립주택) 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 서측으로 왕복2차선도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>
영농여건불리농지

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건축물대장상 공용부분 면적의 합은 33.9517㎡(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경567 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 3층 306호

용도: 연립주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

토지지분: 53.5847㎡ (약 16.21평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.10평)

건물지분: 39.982㎡ (약 12.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

준공일: 2018년 07월 25일

특이사항: 건축물대장상 공용부분 면적의 합은 33.9517㎡ (감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연부락, 임야, 공동주택 등으로 형성된 국도변 농촌지대임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 단지 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019년 08월 30일 신한은행 근저당권 (채권액 115,200,000원)

* 경매개시결정: 2025년 06월 19일 신한은행 (사건번호: 2025타경567)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당권, 임의경매 개시결정 등기 및 그 이하 모든 용익물권, 담보물권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 사정상 임대 관계 확인 불가.

* 주의: 임대차 관계가 확인되지 않으나, 현장 조사 시 점유자가 있을 수 있으므로 추가 확인 필요.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 동향:

* 인근 '부경파크빌'(708번지, 2016년식, 약 60㎡)의 경우, 2025년 1월 거래 125,000,000원, 2025년 3월 거래 149,000,000원 (평당 약 228만원 수준)으로 확인됨.

* 본건과 동일한 '부경타운하우스2단지'(709번지, 2018년식)의 2025년 9월 거래가 63,000,000원 (약 40㎡)으로 확인되어, 동일 면적대비 감정가(104,000,000원) 및 주변 시세와 비교 시 큰 차이를 보임. 이는 급매 또는 특수 거래의 가능성을 시사함.

* 면적별 시세 추정:

* 본건(약 40㎡)의 경우, 인근 유사 단지의 평당 가격을 적용 시 약 9,130만원 수준으로 추정 가능. (40㎡ * 2,283원/㎡)

1.4. 생활정보

* 주요설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥외 및 지하 주차장 등이 구비되어 있음.

* 주변 시설: 국도변 농촌지대로 농경지, 자연부락, 임야 등이 혼재. 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 현장에서 임대차 관계를 확인할 수 없었으므로, 명도 관련 추가 확인 및 법적 절차 필요 여부 검토 필요.

* 실거래가와 감정가의 괴리: 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮은 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음. 이는 급매, 하자, 또는 시장 변동성 등 다양한 요인에 기인할 수 있음.

* 건축물대장상 공용부분 면적: 감정평가서 참조 요망.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 병천면에 위치한 연립주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속함. 주변 환경은 농촌지대로 조용하며, 차량 접근성은 양호함. 권리관계는 말소기준권리 이하로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보임. 다만, 임차인 현황이 불분명하고, 최근 실거래가와 감정가의 큰 격차는 신중한 접근을 요구함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 말소기준권리 이하 권리관계 소멸로 안전한 인수 가능성

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가 (잠재적 시세차익 기대)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적): 63,000,000원

* 인근 유사 단지 시세 환산가: 약 91,300,000원

* 본 건의 감정가가 최근 실거래가와 큰 차이를 보이는 점, 그리고 인근 시세 환산가를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 본 건의 예상 입찰가는 보증금을 제외한 금액으로 산정하며, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 조정될 수 있음.

* 예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 이는 감정가 대비 약 81.7% ~ 91.3% 수준이며, 최근 실거래가보다는 높지만 시세 환산가와 유사하거나 그 이상을 목표로 하는 가격대임.

* 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 해당 가격에 낙찰될 경우 추가적인 보증금 부담은 없음.

* 본 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 명도 가능성, 법원 경매 절차 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.