나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [2] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 근린생활시설 등이 주로 소재하고, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 및 인근 간선도로(매주사거리 등) 변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층 303호, 3층 304호, 4층 403호, 4층 404호(건축물대장상 사용승인일 2019. 9. 6.)로서,

- 외벽: 인조석 붙임 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감,
- 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

본건 모두 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

본건 모두 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 세로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황(다세대주택)을 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원에서 진행하는 2025타경11798 (2) 사건에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 3층304호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 150,000,000원이며, 토지 면적은 37.69㎡(약 11.4평), 건물 면적은 45.01㎡(약 13.6평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 노OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 수도권 1호선 성환역이 위치하고 시내버스 승강장도 인근 간선도로변에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 3층 304호이며, 2019년 9월 6일에 사용 승인되었습니다.

내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

위생, 급배수, 승강기, 전기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 대체로 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(성환중학교)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 10일에 접수된 노민수의 가압류(갑3)입니다.

등기부채권 총액은 1,241,000,000원(12억 4천 1백만원)입니다.

임차인 현황으로 신한배 씨가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자는 2025년 1월 3일입니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없으며, 대항력은 없습니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수하게 되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집된 주거 지역에 위치하며, 성환도서관 인근으로 비교적 정온한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

성환역이 도보 가능한 거리에 있어 수도권으로의 접근성이 우수하며, 지역 내 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

최근 주변 연립주택 매매 정보를 살펴보면, 2021년식 '성환내지브로' 연립주택의 경우 2024년 11월에 59.83㎡(2층)가 9,480만원, 61.66㎡(1층)가 8,630만원에 거래되었습니다.

또한 1993년식 '무궁화빌라' 연립주택은 84.6㎡(2층)가 2024년 11월에 8,100만원에 거래되었습니다.

본 건(45.01㎡, 3층, 2019년 사용승인)은 최근 실거래 사례 중 연식 및 면적이 유사한 '성환내지브로' 대비 면적이 작은 편입니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 8천만원대 초중반으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건 인근에는 '성환도서관'이 있어 도서 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

교통망으로는 성환역(수도권 1호선)을 통해 수도권 접근이 용이하며, 지역 내 버스 노선망도 잘 갖춰져 있습니다.

교육 시설로는 성환중학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 성환중학교의 상대보호구역에 해당합니다.

주변은 주택 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 '신한배' 씨는 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이지만, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당하므로, 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

등기부상 가압류 및 강제경매 채권 총액이 상당하나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 신축급 다세대주택으로, 성환역과 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 본 건의 현재 시장 가치는 감정가(1억 5천만원)보다 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

따라서 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

건축물 사용승인이 2019년으로 비교적 신축급에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

성환역을 이용한 수도권 출퇴근이 가능하며, 주거 편의시설 접근성도 양호합니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건에 해당합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 150,000,000원이나, 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과 현 시세는 이에 미치지 못하는 것으로 판단됩니다.

2024년 11월 거래된 2021년식 '성환내지브로' 연립주택(59.83㎡)의 매매가가 9,480만원, 61.66㎡는 8,630만원에 형성되어 있습니다.

본 건은 45.01㎡ 면적을 고려할 때, 현재 시장가치는 대략 6,500만원에서 7,500만원 사이로 추정됩니다.

그러나 경매 물건의 특성상 경쟁으로 인해 시세보다 높게 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 75,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.