나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [2] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [2] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 3층304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11798
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 5-6, 3층304호
• 용도: 다세대주택

천안지원 경매7계 2025타경11798 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 5-6, 3층304호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 천안지원 2025타경11798 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11798 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 37.69㎡ (약 11.39평)

건물면적: 45.01㎡ (약 13.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 노OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 노OO

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

1.2. 감정평가서 요약

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 주로 소재하여 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 인근 간선도로 변에 시내버스승강장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층 304호이며, 사용승인일은 2019년 9월 6일임. 외벽은 인조석 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일마감, 창호는 PVC 이중창호임.

이용상태는 다세대주택(방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용 중임.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지는 대체로 정방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

본건 남측 및 북측으로 도로에 각 접함.

토지이용계획으로는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교)임.

공부와의 차이는 없음.

임대관계는 미상이며, 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황(다세대주택)으로 상정하여 평가하였음.

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15에 위치한 다세대주택으로, '성환도서관' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 성환읍은 천안시 북부 지역의 중요 거점으로, 농업과 산업이 복합된 지역입니다. 본 물건은 수도권 1호선 성환역이 인근에 위치하며, 차량 접근성 또한 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. 성환읍 일대는 천안 북부 제조·첨단 산업벨트의 핵심축 중 하나로, 성환역은 하루 이용객이 약 1만 명에 달하는 교통 요지입니다. 또한, 성환읍은 아름다운 배꽃 단지로 알려져 있으며, 지역 축제가 열리는 등 문화적인 요소도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자와 채권자가 모두 '노OO'으로 동일하게 기재되어 있으며, 채무자란은 공란으로 되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 사건과는 다른 특수한 상황일 수 있으며, 경매 신청의 목적이나 세부적인 법적 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.과 같은 과거 법원 사건 기록에서 복잡한 권리 관계를 시사하는 사례가 있었으나, 본건에 직접적인 연관성을 파악하기는 어렵습니다. 경매 절차의 투명성과 법적 안전성을 확보하기 위해 권리관계 분석에 각별한 주의를 기울여야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 성환읍 매주리 일대는 주로 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등 주거시설과 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 전형적인 주거지역의 상권 특성을 보입니다. 성환읍 자체는 교육 및 지역 커뮤니티 활동이 이루어지는 지역이며, 성환고등학교 등 교육시설이 위치해 있습니다. 성환역이 인근에 있어 역세권으로서의 기본적인 유동인구를 확보하고 있으며, 해당 지역은 천안 북부의 산업 단지들과 연계되어 있어 배후 주거 수요가 존재할 가능성이 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유통 단지가 밀집한 지역은 아니므로, 상권의 활성화 수준은 중소 규모의 읍 지역 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 본건 소재지 인근에 성환중학교가 위치하며, 이는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 성환고등학교가 지역 내 주요 교육기관으로 역할을 하고 있으며, 청소년들을 위한 마을학교 프로그램 등 지역 교육 활성화를 위한 노력이 있습니다. 교통 면에서는 수도권 1호선 성환역을 통해 수도권 및 천안 시내로의 접근이 용이합니다. 또한, 간선도로 변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 편의시설로는 성환도서관이 인근에 있으며, 생활에 필요한 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있습니다. 성환읍에는 노인요양공동생활가정과 같은 복지시설도 존재합니다. 왕지봉 배꽃 단지는 봄철에 아름다운 경관을 제공하는 명소이며, '매주리커피'와 같은 지역 명소 카페도 있어 지역 주민들의 여가 활동 공간으로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크로는 첫째, 채무자 정보가 공란으로 되어 있고 소유자와 채권자가 동일 인물인 경매 사건이라는 점에서 일반적인 경매 절차와는 다른 특수한 법적, 행정적 사안이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 권리 행사나 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다. 둘째, 임대 관계가 미상이며 거주자가 부재하여 내부 상태를 정확히 확인하지 못하고 평가가 이루어졌다는 점입니다. 따라서 실제 내부 상태가 감정평가 내용과 다를 수 있으며, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 셋째, 성환읍 지역은 도시 지역이면서도 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재합니다. 또한, 천안시 성환읍 일대에 제조업체들이 다수 분포하고 있어, 산업 활동과 관련된 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 대전·충남 통합 논의에서 농촌 지역이 환경 부담을 더 떠안을 수 있다는 우려도 제기되는 등, 지역 개발 과정에서의 환경적, 사회적 측면을 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

7. 종합 의견

천안지원 2025타경11798 (2) 물건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 소재 다세대주택으로, 감정가는 1억 5천만 원입니다. 본건은 성환역 인근에 위치한 주거 지역에 속하며, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 지역 내 교육시설 및 상업시설이 있고, 천안 북부 산업 벨트의 중요 거점으로서 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 채무자 정보의 부재, 임대 현황 미확인, 그리고 실제 내부 상태에 대한 불확실성은 본건의 주요 고려 사항입니다. 경매 절차의 특이점을 고려할 때, 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사와 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

본건은 성환역 역세권에 위치한 다세대주택으로서, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 천안 북부 산업단지들의 성장과 더불어 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다. 또한, 상대적으로 낮은 감정가 대비 실제 거래가 수준을 파악하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 임대 수익 측면에서도, 성환역 주변은 직장인 및 학생들의 임대 수요가 존재할 가능성이 높으므로, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 전에는 권리 관계, 건물 상태, 지역 시세 등을 종합적으로 면밀히 분석하고, 상기 제시된 리스크 요인들을 충분히 검토해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매7계