나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [3] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [3] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 4층403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11798
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 5-6, 4층403호
• 용도: 다세대주택

천안지원 경매7계 2025타경11798 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환4길 5-6, 4층403호 | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 73,010,000원 | 용도: 다세대주택

1. 천안지원 2025타경11798 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11798 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 4,900만원

토지면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

건물면적: 44.75㎡ (약 13.54평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 노OO

채권자: 노OO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북서측 인근에 수도권 1호선인 성환역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층 403호로, 건축물대장상 사용승인일은 2019년 9월 6일입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 이중창호로 시공되었습니다. 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 사용 중에 있습니다.

1.5. 설비내역

본건에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 정방형의 형상을 하고 있으며, 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 북측으로 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 성환중학교 상대보호구역에 해당합니다.

1.9. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상의 내용과 실제 이용 상태 간에 별다른 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.10. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 또한, 거주자 부재로 인해 내부 이용 상황을 정확히 파악하기 어려워, 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용 상황 등을 고려하여 표준적인 다세대주택의 이용 상태를 기준으로 평가되었습니다.

1.11. 입지조건

성환 도서관과 근접하여 문화생활 접근성이 양호하며, 성환역을 통해 수도권 접근이 용이합니다. 주변에 다양한 주거 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.12. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 소유자인 노OO님입니다. 일반적으로 강제경매는 채무 불이행에 따라 법원의 판결을 받아 진행되므로, 권리관계는 비교적 명확할 수 있습니다. 다만, 채무자와 채권자가 동일인인 점 등 경매 개시 배경에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

1.13. 상권분석

주거지역 내에 위치하며, 성환역 상권과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 근린생활시설이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성이 가능하며, 대학가나 산업단지와는 다소 거리가 있으나, 성환역을 중심으로 한 지역 상권의 성장 가능성은 존재합니다.

1.14. 생활정보

성환역을 이용한 수도권 이동이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 성환도서관과 같은 공공시설이 있으며, 성환중학교가 인근에 위치해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 도시가스 난방이 공급되어 난방비 절감 효과가 있을 수 있습니다.

1.15. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 만약 현재 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, "거주자 부재로 내부 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가"하였다는 점은 실제 내부 상태가 평가 기준과 다를 수 있음을 시사합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 지역의 개발 방향에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

1.16. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 사용승인)된 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 성환역과 인접하여 수도권 이동이 편리하다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계 불분명 및 내부 상태에 대한 추가 확인 필요성, 그리고 경매 개시 배경에 대한 심층 조사가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.17. 투자 포인트

1. 신축급 다세대주택: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

2. 교통의 편리성: 성환역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 우수합니다.

3. 배후 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

4. 가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매7계