나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [3] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 근린생활시설 등이 주로 소재하고, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 및 인근 간선도로(매주사거리 등) 변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층 303호, 3층 304호, 4층 403호, 4층 404호(건축물대장상 사용승인일 2019. 9. 6.)로서,

- 외벽: 인조석 붙임 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감,
- 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

본건 모두 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

본건 모두 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 세로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황(다세대주택)을 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경11798 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15 4층 403호

건물 용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 44.75㎡ (약 13.54평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지상 4층 중 4층 (사용승인일 2019년 9월 6일)

토지 이용: 다세대주택 건부지로 이용 중

인접 도로: 남측 및 북측으로 도로 접합

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 노OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 주로 소재하고 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 간선도로(매주사거리 등) 변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 노현철 (2019.09.17)

* 말소기준권리: 노민수(가압류, 2024.06.10, 1,241,000,000원)

* 강제경매 개시 결정: 노민수 (2025.06.04, 사건번호 2025타경11798)

등기부채권 총액: 1,241,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* '성환내지브로'(2021년 건축, 연립) 전용면적 약 59.83㎡(약 18.1평) 물건이 2024년 11월 6일 94,800,000원에 거래되었습니다.

* '성환내지브로'(2021년 건축, 연립) 전용면적 약 61.66㎡(약 18.6평) 물건이 2024년 11월 1일 86,300,000원에 거래되었습니다.

* '무궁화빌라'(1993년 건축, 연립) 전용면적 약 84.6㎡(약 25.6평) 물건이 2024년 11월 15일 81,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2019년 준공된 다세대주택으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 약 44.75㎡(약 13.54평)입니다. 최근 거래된 '성환내지브로'의 평당 가격대(약 493만원/평)를 고려할 때, 본건의 감정가 149,000,000원(약 1099만원/평)은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도 및 면적 차이를 감안한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 건물 정보 요약 (건축물표제부 기반)

* 건물명: (확인 불가, 신축 허가 번호 2018.5660032)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15번지 (성환4길 5-6)

* 주용도: 공동주택(다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조 / (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 4개 층

* 승강기: 1대 설치

* 대지 면적: 451㎡

* 건축 면적: 267.4㎡

* 연면적: 654.76㎡

* 건폐율: 59.29%

* 용적률: 145.18%

* 사용승인일: 2019년 9월 6일

4.3. 동일 건물/단지 분석

제공된 JSON 정보상 본건 물건(4층 403호)과 동일한 건물에 대한 상세 정보는 추가로 확인할 수 없었습니다. 하지만 건물 개요상 4개 층에 다수의 세대가 거주할 수 있는 규모로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 성환역(1호선) 인근, 시내버스 이용 편리.

* 편의시설: '성환도서관' 인근에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 상대보호구역에 '성환중학교'가 있어 교육 환경 보호가 필요.

* 자연환경: 특이 사항 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 등 확인

경찰이 수행한 검색 결과, 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15번지 인근에서 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)이 직접적으로 언급되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 성환역 인근에 위치하여 교통 여건이 양호합니다. 임차인 현황 조사 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 권리 관계가 명확한 편입니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2019년식 다세대주택.

* 성환역(1호선) 인근으로 교통이 편리함.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨.

* 인근 편의시설 및 주거 밀집 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점과 주변 시세, 물건의 상태, 향후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 80%~85% 수준인 약 119,200,000원 ~ 126,650,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악하고, 최근 실거래가 및 시장 상황을 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.