나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11798 [4] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 성환리 소재 '성환도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 근린생활시설 등이 주로 소재하고, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 및 인근 간선도로(매주사거리 등) 변에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층 303호, 3층 304호, 4층 403호, 4층 404호(건축물대장상 사용승인일 2019. 9. 6.)로서,

- 외벽: 인조석 붙임 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감,
- 창호: PVC 이중창호임.

이용상태

본건 모두 다세대주택(방2, 거실, 주방및식당, 욕실겸화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

본건 모두 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 세로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성환중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황(다세대주택)을 상정하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11798 (4)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15, 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 37.69㎡ (약 11.4평) / 토지지분: 37.694㎡ (약 11.4평)

건물면적: 45.01㎡ (약 13.6평) / 건물지분: 45.0106㎡ (약 13.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 노

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-15에 위치하며, '성환도서관' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 주로 분포하여 있으며, 전반적인 입지 조건과 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 9월 6일에 사용 승인된 지상 4층 건물 중 4층 404호에 해당합니다. 본건 토지는 대체로 정방형의 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다. 또한, 본건의 남측과 북측으로는 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 존재하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 노현철 (2019-09-17)

* 말소기준권리: 가압류 노민수 (2024-06-10, 1,241,000,000원)

* 강제 경매: 노민수 (2025-06-04, 사건번호 2025타경11798)

* 등기부 채권 총액: 1,241,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 실제 지상권 설정 여부 및 그 내용, 권리자의 행사 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

최근 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 성환내지브로 (2021년식, 연립/다세대):

* 2024년 11월 거래, 59.83㎡ (약 18.1평), 9,480만원. (약 158만원/㎡)

* 2024년 11월 거래, 61.66㎡ (약 18.6평), 8,630만원. (약 140만원/㎡)

* 무궁화빌라 (1993년식, 연립/다세대):

* 2024년 11월 거래, 84.6㎡ (약 25.6평), 8,100만원. (약 96만원/㎡)

시세 분석: 비교적 최근에 거래된 '성환내지브로'의 경우, 2021년식 신축 건물로 평당 140만원에서 158만원 선의 실거래가를 보였습니다. 반면, 1993년식인 '무궁화빌라'는 면적이 크지만 평당 96만원 선으로 거래되었습니다. 본 물건은 2019년에 사용 승인된 건물로, '성환내지브로'와 연식 차이가 크지 않습니다. 본건 건물 면적 45.01㎡ (약 13.6평)에 '성환내지브로'의 중간 가격대인 약 150만원/㎡를 적용하면, 약 6,750만원에서 7,110만원 사이의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 성환역(수도권 1호선)이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 간선도로 변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 이용 상태: 본건은 다세대주택으로, 방 2개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 전기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: '성환도서관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거시설 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역) 및 상대보호구역(성환중학교)에 해당합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 일부 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이고 거주자가 부재하여 내부 이용 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 표준적인 이용 상황으로 평가되었으나, 실제 점유 여부 및 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재된 점은 큰 리스크 요인입니다. 실제 지상권의 존재 여부, 설정 범위, 존속 기간, 권리자 현황 등을 철저히 조사하여 인수 여부 및 그 영향력을 파악해야 합니다.

* 높은 감정가: 본건의 감정가 150,000,000원은 최근 인근 유사 물건의 실거래가 시세(약 6,750만원 ~ 7,110만원) 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰 후 가격 조정 또는 재감정 등의 필요성을 시사합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 본건 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 성환읍 내 일부 지역에 가축사육제한구역으로 지정된 곳이 있어, 향후 지역 개발 계획 등을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 2019년식 다세대주택으로, 비교적 신축이며 성환역 인근에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 권리분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크입니다. 또한, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정되어 있어, 시세 차익 확보를 위해서는 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2019년)의 신축급 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 성환역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 권리상 명도 및 인수 부담이 적은 편입니다 (단, 지상권 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 인근 유사 물건 실거래가(2024년 11월 기준): 약 6,750만원 ~ 7,110만원 (45.01㎡ 기준 추정)

* 시세 대비 감정가 괴리, 미확인 지상권 리스크 등을 고려한 예상 입찰가 : 5,500만원 ~ 6,500만원. (매우 보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.