나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11893 [3] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 308-3 광덕풍경웰빙타운 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 소재 ""광덕면 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 ""면소재지 내 공동주택 및 단독주택지대"" 임.

교통상황

본건들이 속한 다세택주택 지상주차장까지 차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

기호1 내지 3 공(共)히,

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 등으로서, 사용승인일 : 2021. 07. 30

외벽 : 스톤판넬 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 새시창호

이용상태

건축물대장 도면상 구조

기호1 : 방2, 욕실2, 거실, 주방/식당, 드레스실, 현관. 발코니.
기호2 : 방1, 욕실1, 거실, 주방/식당, 서재, 현관. 발코니.
기호3 : 방1, 욕실1, 거실, 주방/식당, 현관. 발코니.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, LPG 가스사용 개별난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 지적형태 > '사다리'에 유사한 '부정형(不定形)' < 지 세 地勢 > '평지'
< 이용상태 > '다세대주택부지'.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약4미터 정도의 '포장 도로'와 연결되어 출입하며, 포장상태 무난시(視)됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '비도시지역', '계획관리지역'.
< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ),
'공장설립제한지역'( 수도법 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11893 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리 308-3 광덕풍경웰빙타운 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원 (일억일천사백만원)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 682.80㎡ (약 206.58평)

건물면적: 46.04㎡ (약 13.92평)

건물지분: 46.04㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2021년 07월 30일

건물규모: 총 4층 중 4층

건축물대장상 주요용도: 다세대주택

1.4. 특이사항

공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 광덕면 신흥리에 위치하며, "광덕면 행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 면소재지 내 공동주택 및 단독주택이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 다세대주택 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능합니다. 단지 주변의 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 인근 남서측으로는 폭 약 4미터 정도의 포장 도로와 연결되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 탁효성 (2020-11-10), 전춘희 (2021-09-14)

* 근저당권: 천안배원예농업협동조합 (2022-11-15, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 송현주 (2022-12-29, 30,000,000원) - 말소

* 임의경매: 천안배원예농업협동조합 (2025-06-24, 210,220,868원)

총 등기부채권액은 270,000,000원입니다.

3.2. 권리 말소 여부

매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다. 말소되지 않는 권리사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-10-23

* 확정일자: 2025-10-10

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 면 소재지 내 주거지역에 위치하고 있어, 소규모 상권 및 주거 편의 시설을 이용하기에 적합한 입지입니다. 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"광덕면 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다. 단지 내 주차 공간이 확보되어 있으며, 건물 자체적으로 승강기, 개별난방 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 환경

건축물대장상 전유부 정보에 따르면, 본 호실은 방 2개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 드레스실, 현관, 발코니 등으로 구성된 것으로 추정됩니다. (기호1 기준, 세부 구성은 다를 수 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 대상 물건으로, 최초 매각 시 유찰되었을 가능성이 있습니다. 이는 일반 매각 물건 대비 관심도가 낮거나, 가격 외적인 요인이 작용했을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한

* 용도지역: 비도시지역, 계획관리지역

* 타법령상 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의관리및이용에관한법률), 상대보호구역 (교육환경보호에관한법률), 공장설립제한지역 (수도법)

이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축물 정보 불일치 가능성

건축물대장상 사용승인일은 2021년 07월 30일이나, 인근 부동산 정보의 건물 준공 연도는 2016년으로 표기되어 있어 시점 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 주거 편의성이 양호한 입지에 소재합니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물 (2021년 7월 사용승인)

* 전용면적 46.04㎡ (약 13.92평)의 실용적인 크기

* 권리 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계

* 명도 대상 임차인의 대항력 없음 확인

* 승강기, 개별난방 등 기본적인 주거 편의 설비 완비

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지(광덕풍경웰빙타운, 지번 303-3)의 4층 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 52.26㎡가 9,500만원(2026.02.09) 및 9,200만원(2026.05.14)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 46.04㎡로, 동일 면적 및 층수 기준 시세는 약 8,100만원에서 8,370만원 선으로 추정됩니다.

감정가 114,000,000원에 비해 시장 실거래가는 낮은 수준이며, 재매각 물건임을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 통해 낙찰을 시도할 수 있습니다.

시장 추정가 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 88,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.