나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [41] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (41)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제2층 제202호

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔

건축물대장상 용도: 업무시설(오피스텔)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2023년 02월 07일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 285,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지 지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

건물 지분: 28.4205㎡ (약 8.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 특성

토지는 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 PVC 샷시를 사용하였습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (권리분석 상 소멸되지 않는 권리 없음)

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 추가로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

현재 임차인으로 안정인 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 2024년 05월 10일 전입, 2024년 04월 22일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 03월 20일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

다만, '임대관계 미상'이라는 기재가 있어, 등재되지 않은 다른 임차인이나 특이사항이 존재할 가능성에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 근린생활시설, 업무시설, 소규모 상점 등이 밀집해 있어 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 상권 특징

오피스텔의 주 용도인 업무시설 및 인근의 주거, 상업, 숙박 시설의 복합적인 이용 현황으로 보아 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

5.3. 의료시설

반경 1~2km 이내에 다양한 병의원이 소재하고 있어 의료 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 규제

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 공항 중요시설물보호지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다. 구체적인 건축 규제 등은 건축법 및 관련 조례를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

등재된 임차인은 대항력이 없으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '임대관계 미상' 표기로 인해 추가적인 임차인 존재 가능성 및 기존 임대차 관계의 미확인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

건물이 2023년 사용승인된 신축 건물이므로 노후화에 따른 관리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 바로 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 강서구 지역에 기피시설 관련 민원이 있었던 사례가 검색 결과에 나타나므로, 이에 대한 추가적인 현장 확인 및 주변 환경 조사가 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 오피스텔로, 감정가는 285,000,000원입니다. 소유권 이전으로 인해 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 유의할 필요가 있습니다. 주변의 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등을 고려할 때 일반적인 주거 및 업무용으로 가치가 있으며, 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 다만, 각종 도시계획 법규상의 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공)으로 빠른 시일 내 입주 또는 임대 용이.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음 (인수 보증금 0원).

* 화곡초등학교 인근의 주거 및 업무 복합 지역으로 생활 편의성 양호.

* 대중교통 이용 및 차량 접근성이 우수한 교통 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 약 270,000,000원에서 300,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 일반적인 경매 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 256,500,000원에서 285,000,000원 범위로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 주변 시세 변동, 해당 물건의 희소성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.