나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [39] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (39)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제204호

도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.887200000000001㎡ (약 2.38평)

건물면적 (전용면적): 27.42㎡ (약 8.29평)

건물지분: 27.4223㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 2월 7일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건이 속한 토지는 2필지로 구성된 장방형의 평지이며, 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

감정평가서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백민정

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023년 6월 5일

확정일자: 2023년 5월 15일

배당신고일자: 2025년 3월 13일

대항력: 없음

비고:

본 건에 대한 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되었으며, 대항력이 없는 임차인으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. 주변에 업무시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 일정한 유동인구를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 홈플러스익스프레스 화곡2점(287m), 이마트에브리데이 화곡동점(317m) 등 대형마트 및 소규모 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다. (다만, 서울시 강서구 지역 내 폐기물 처리 시설 등 관련 민원 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 화곡초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 교통 인프라

단지 인근으로 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 계약 관계 및 정확한 퇴거 조건 등을 경매 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 건물 현황과 공부의 차이 가능성

본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 현황도 및 외부 관찰 등을 통해 파악되었으며, 이해관계인 부재로 인해 직접 확인하지 못한 부분이 있어 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 최고높이 제한구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재된 입지입니다. 건물 자체는 사용승인된 지 얼마 되지 않아 비교적 신축에 해당하며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계의 불확실성과 건물 현황과 공부상 차이 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 공항 관련 지구 등 다수의 토지이용 제한사항이 존재하므로 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2023년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

8.2. 안정적인 임대수요 예상

업무시설 및 근린생활시설이 인접해 있어 직장인 등 안정적인 임대수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 인수 부담 없는 권리관계

임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적(전용 27㎡ 내외)의 오피스텔 매매가는 2억 4천만 원에서 2억 8천만 원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 강서구 화곡동 일대의 유사 오피스텔 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있으나, 신축급이라는 점과 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 265,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금이 없음을 전제로 한 가격이며, 현장 답사 및 권리 관계 최종 확인 후 보수적으로 산정된 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.