나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [38] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [38] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제2층 제205호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제2층 제205호 | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 182,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (38) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (38)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

토지 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

건물 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 부OOOOOOOO이며, 채무 불이행으로 인한 법적 절차로 파악됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 낙찰자는 해당 물건의 토지와 건물 소유권을 모두 취득하게 됩니다. 일반적인 임의 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 등기부등본 및 관련 자료를 통해 면밀히 검토해야 합니다. (세부 권리 내역은 추가 확인 필요)

1.4. 상권 분석

화곡동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 본건이 위치한 곳은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 인접하여 배후 수요 및 유동인구를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 특히 인근 학교와 주거 밀집 지역과의 연계성을 고려할 때, 소규모 상권으로서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파 등으로 일부 상권의 침체가 있었던 점(2024-03-29), 강서구청 이전 계획(2020-07-09) 등은 상권 변화 요인으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활 정보

본건은 오피스텔로 현재 이용 중에 있습니다. 건물 내에는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 차량의 접근성이 좋고 대중교통 이용 또한 편리하여 직장인 등 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적에 적합할 수 있습니다.

1.6. 건물 및 토지 정보

건축물은 철근콘크리트 구조 평지붕으로 외벽은 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일로 마감되었습니다. 창호는 P.V.C 샷시를 사용하였습니다. 토지는 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중에 있으며, 북동측으로 도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 해당 호실에 임차인이 거주 중인지, 보증금이나 월세 등 임대 조건은 어떠한지에 대한 정보가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

내부 구조 확인 필요: 감정평가서에 따르면, 본건의 내부 구조가 집합건축물대장 상의 현황도나 외부 관찰과 다소 차이가 있을 수 있다고 명시되어 있습니다. 경매 참여자는 반드시 현장을 방문하여 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

도시계획 및 규제: 공항 관련 보호지구, 높이 제한, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획 관련 규제가 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

상권의 변동성: 강서구청 이전 예정(2026년) 및 전세사기 여파로 인한 화곡동 상권의 침체 가능성은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 서울이라는 입지적 장점과 함께 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 경매 물건으로서 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 하지만 임대차 관계의 불확실성, 내부 구조 확인의 필요성, 복잡한 도시계획 규제, 그리고 최근 상권의 침체 우려 등은 신중한 검토를 요구합니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 수요 기대: 오피스텔로서 1~2인 가구의 꾸준한 실거주 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수할 수 있습니다.

서울 지역 부동산: 서울이라는 메리트와 함께 지역의 장기적인 발전 가능성을 고려한 투자 판단이 가능합니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오 시설 여부

주변에는 화곡초등학교가 소재하며, 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재되어 있습니다. 위성 지도 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 소재지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설(예: 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 모든 부동산은 주변 환경 변화에 민감하므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 주변 환경을 재확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계