나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [38] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경8678 (38)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제205호

(신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20)

건물명

더프라임

용도

오피스텔

건축 구조

철근콘크리트구조 평지붕

층수

해당 호수: 지상 2층 (총 10층)

감정가

285,000,000원

면적

* 전용면적 (건물면적): 28.42㎡ (약 8.60평)

* 토지 지분 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 남

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-11-28

* 확정일자: 2023-11-01

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변에 다양한 종류의 시설이 혼재되어 있어 배후 수요층이 폭넓을 것으로 예상됩니다.

대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

현재 오피스텔로 이용 중으로, 지역 내 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

기본적인 생활 편의는 인근 근린생활시설을 통해 가능합니다.

교육시설로는 화곡초등학교가 북측에 위치해 있습니다.

건물 내에는 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

명도: 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

도시계획 및 건축 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 도시계획 및 군사시설 보호법 관련 제한사항이 있어, 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

공항 관련 영향: 공항 인근 지역으로 소음 등 공항 운영에 따른 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 사용 승인일(2023-02-07)이 비교적 최신입니다.

입지 및 교통 여건이 양호하며, 현재 오피스텔로 정상 이용 중입니다.

다수의 도시계획 제한 사항이 있으나, 현재 용도대로 사용하는 데는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정은 신중하게 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

꾸준한 임대 수요: 업무, 주거, 상업 시설이 복합된 지역으로 오피스텔 임대 수요가 안정적일 수 있습니다.

토지 건물 일괄 매각: 권리 관계가 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본건과 유사한 면적(28.42㎡)의 오피스텔은 서울 강서구 화곡동 일대에서 현재 280,000,000원에서 295,000,000원 사이의 가격으로 거래되고 있습니다. 본건 건물인 '더프라임' 역시 비교적 신축에 속해 해당 시세 범위 내에서 평가될 수 있습니다. 감정가 285,000,000원은 현재 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가

인수 보증금이 없다는 점과 건물의 신축 연차 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 명도 과정 및 도시계획상의 일부 제약 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 95% ~ 102% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.