나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [40] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-102번지, 더프라임 제2층 제203호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8678 (40)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

감정가는 275,000,000원입니다.

1.1. 토지 정보

토지 면적은 7.89㎡ (약 2.38평)이며, 토지 지분 또한 7.8872㎡ (약 2.38평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적은 27.42㎡ (약 8.29평)이며, 건물 지분도 27.4223㎡ (약 8.29평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 오피스텔로, 2023년 2월 7일에 사용 승인되었습니다.

총 10층 중 2층에 해당하며, 건물 내 총 54개 호실이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 권소희 씨가 있으나, 대항력은 없는 것으로 나타났습니다. 보증금 50,000,000원, 차임 700,000원에 2025년 1월 15일 전입, 2024년 12월 5일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 3월 10일입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

일반상업지역에 위치한 오피스텔로서, 주변에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 공항 관련 보호지구로 지정된 점은 향후 개발 또는 증축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 화곡초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 진입이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 동일한 건물(더프라임, 화곡동 24-102)의 직접적인 최근 실거래가 정보가 없어 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 제약이 있습니다.

감정평가서 요약에 따르면, 내부 구조 일부는 이해관계인 부재 등으로 건축물대장 현황도 및 외부 관찰과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

넓게는 강서구 지역에 마곡열병합발전소 건설 관련 주민 반대 사례 및 폐기물 처리시설 이전 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 대규모 개발이나 시설 입지에 따른 잠재적 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 일반상업지역 내에 자리하고 있어 주거 및 업무 목적의 활용이 가능합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리상 인수해야 할 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 해당 건물 자체의 최근 실거래가 부재와 내부 현황에 대한 확인 필요성, 공항 관련 지구 지정 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

소액으로 서울 시내 오피스텔 투자를 고려할 수 있습니다.

일반상업지역 내 위치하여 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 275,000,000원입니다.

인근 유사 지역(화곡동 24-106번지) 오피스텔의 평균 실거래가가 약 2억 3897만원이며, 비슷한 면적(28.55㎡)의 오피스텔이 약 2억 2700만원에 거래된 사례가 있습니다.

다만, 본건이 소재한 더프라임 건물 자체의 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산출에 어려움이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 시장 상황 및 경매 참여자들의 관심도에 따라 차이가 있을 수 있으나, 현 시세와 유사한 수준인 2억 2천만원 ~ 2억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 조사 및 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.