나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [37] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (37)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제2층 제206호

용도: 오피스텔

감정가: 304,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.6157㎡ (약 2.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.955㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 명칭: 더프라임

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 건물 면적: 2526.825㎡ (약 764.8 평)

토지 면적 (건물 부지): 444㎡ (약 134.3 평)

건물 규모: 지하 1층, 지상 10층 (본건은 2층)

사용 승인일: 2023년 02월 07일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역 (2, 5호선) 및 화곡역 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동희

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/사업일자: 2025-01-17

* 확정일자: 2025-01-17

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

1.3. 상권분석

화곡동 일대는 빌라촌과 함께 오피스텔, 상업시설이 밀집된 지역입니다. 특히 본건이 위치한 화곡로 주변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다. 최근에는 신축 오피스텔 공급도 이어지고 있으며, 대장홍대선 수혜, 국회대로 도심공공주택복합사업 등 개발 호재도 있습니다. 다만, 일부 상권은 쇠퇴하는 경향도 나타나고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 화곡초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 화곡중학교, 명덕여중, 명덕고 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 인프라: 지하철 2, 5호선 까치산역과 화곡역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 올림픽대로 및 남부순환로 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 특히 공항 관련 고도제한 규제가 있을 수 있으며, 이는 향후 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 등기부상 임대관계는 확인되지 않으나, 임대차 관계는 별도로 존재할 수 있으므로 경매 참여 시 직접 확인이 필요합니다.

* 내부구조 확인: 감정평가 시점에 내부구조 일부는 직접 확인하였으나, 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장 상 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 혐오시설: 직접적으로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 과거 화곡동 일대에서 애완동물 사육 관련 민원 등이 있었던 사례가 있습니다. 공항 관련 시설이 인접해 있어 소음 등은 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 더프라임 건물 내에 소재하고 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 임대 목적 모두 적합한 입지입니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명확하며, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공항 고도제한 등 토지이용계획 상의 제약사항이 존재하며, 내부 구조 확인 등 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년에 사용 승인된 더프라임 건물 내 오피스텔로, 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 화곡역, 까치산역 인근에 위치하며, 주변에 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 공항 고도제한 완화 기대감: 최근 국제민간항공기구(ICAO)의 고도제한 기준 개정으로 인해 강서구 일대의 개발 규제 완화 기대감이 높아지고 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 304,000,000원입니다. 주변 오피스텔 실거래가 및 월세 시세를 고려할 때, 비슷한 면적의 오피스텔은 2억 중반대부터 3억 초반대까지 매물이 확인됩니다. 본건은 29.95㎡ (약 9.06평) 면적을 고려할 때, 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준의 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하되, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 8,000만원 ~ 3억 500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.