나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [36] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (36)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제301호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동))

* 건물명: 더프라임

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중에 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (상세 내용은 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 관련 법규 확인 필요)

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2023-06-23

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 본건 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 화곡동 일대는 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 소재하여 오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세 동향: 본건과 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 현재 약 270,000,000원에서 310,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 화곡초등학교가 북측 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 인근 학교나 주거 지역에 영향을 줄 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태: 감정평가서에 따르면 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하였으나, 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 등에 의거한 부분이 있어 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 건축법규 제한: 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다수의 법규에 의한 높이 제한 및 구역 지정이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 주변에 업무 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 교통 접근성도 나쁘지 않으며, 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 내부 구조의 현황 파악 및 향후 건축 관련 법규 제한 사항을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명도 부담 없음: 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 건물로 비교적 신축급에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 추정가: 약 270,000,000원 ~ 310,000,000원

* 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 285,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.