나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [34] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (34)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제304호 (신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 10층 건물 중 3층

용도: 오피스텔

토지 면적: 11.71㎡ (약 3.54평)

건물 면적: 27.42㎡ (약 8.30평) - 전용면적

감정가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

사용승인일: 2023년 02월 07일

특이사항:

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치함.

* 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

* 건축물대장상 공부와의 차이 없음.

* 임대 관계는 확인되지 않음.

* 내부 구조는 집합건축물대장 상 현황도 및 외부 관찰로 파악되었으며, 경매 참여 시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 (화곡초등학교 북측 인근)

지형: 2필지 일단의 장방형 평지

주변: 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 혼재

2.2. 교통 상황

차량 접근: 가능

대중교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 지하철 5호선 까치산역 및 화곡역 등 이용이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 정보

임차인: 김

보증금: 50,000,000원 (5천만원)

차임: 600,000원 (60만원)

전입일자 / 확정일자: 2023년 06월 30일

배당신고일자: 2025년 03월 17일

대항력: 없음

비고:

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 50,000,000원에 대한 배당을 받지 못하면 낙찰자가 인수할 가능성은 없으나, 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

서울특별시 강서구 화곡동 일대는 다양한 용도의 건축물이 혼재된 지역입니다.

본 건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 분류되어 오피스텔 및 업무시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변에 업무시설 및 숙박시설이 있어 직장인 수요 및 비즈니스 관련 활동이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

화곡초등학교가 북측 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본 건 토지는 여러 법적 제한사항을 받고 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 수평표면구역(공항)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

이러한 규제들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 사항

건축물대장상 현황과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

오피스텔은 일반적으로 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 사항

"서울 강서구 화곡동 24-102 주변 혐오시설" 검색 결과, 지역의 특성상 다양한 시설이 혼재되어 있으나, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 직접 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 아파트 밀집 지역과 상업 지역이 혼재된 곳에 자리하고 있습니다.

2023년 사용승인된 신축 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다수의 법적 제한사항이 존재하나, 오피스텔 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다.

현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 비교적 관리가 용이합니다.

* 강서구는 개발 잠재력이 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 인수 부담이 적습니다.

* 적정 입찰가 산정 시 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 278,000,000원입니다.

최근 유사 물건 시세 조사 결과, 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 오피스텔의 매매가는 2억 7천만원 ~ 3억원 수준에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 265,000,000원 ~ 285,000,000원 범위로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 종합적인 분석을 통해 최종 예상 입찰가를 275,000,000원 (2억 7천 5백만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.