나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [27] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (27)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제406호

용도: 오피스텔

감정가: 307,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 해당 지역은 공항대로와 인접하여 김포공항 및 마곡지구 접근성이 양호하며, 올림픽대로와 남부순환로 이용도 비교적 편리합니다.

3. 권리분석

현재 본건에는 안지은이라는 임차인이 거주 중입니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023년 7월 31일

* 확정일자: 2023년 6월 14일

* 배당신고일자: 2025년 5월 28일

* 대항력: 없음

임차인 안지은은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 보증금 50,000,000원은 회수되지 않을 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 0원으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

화곡동 일대는 지속적인 개발과 함께 인프라가 확충되고 있는 지역입니다. 특히 본 물건이 위치한 화곡로 인근은 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로, 다양한 편의시설과 업무시설이 공존하고 있어 직주근접성이 우수합니다. 또한, 김포공항 및 마곡지구와 인접하여 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 지하철 2·5호선 까치산역과 화곡역이 근접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 향후 대장홍대선 등 교통 호재도 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다. 까치산역(2·5호선) 및 화곡역 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 마트와 편의점, 병원, 약국 등이 있어 생활이 편리합니다. 화곡초등학교 등 교육시설도 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 학교, 업무시설, 주거시설 등이 혼재되어 있어 생활권 형성이 잘 되어 있습니다. 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 본건의 내부구조 일부는 직접 확인했으나, 일부는 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 제한사항에 저촉될 수 있습니다. 상세 내용은 건축과 문의가 필요합니다.

* 임차인 보증금: 임차인 안지은의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당 절차에서 전액을 배당받지 못할 경우, 일부 미회수분이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 오피스텔로, 실거주 및 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다. 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 김포공항 및 마곡지구 접근성 또한 좋습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 건축물대장 상 현황과 다소 상이할 수 있는 점과 토지이용계획상의 제한사항은 현장 답사를 통해 면밀히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접: 까치산역, 화곡역 등 더블 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 직주근접성: 김포공항, 마곡지구 등 주요 업무지구 접근성 우수.

* 생활 인프라: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 풍부.

* 명도 용이: 임차인 대항력 없어 명도 관련 부담 적음.

* 잠재적 가치: 향후 교통망 확충(대장홍대선 등)으로 인한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가 307,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 화곡동 일대 오피스텔의 실거래가 및 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 평당 약 900만원 ~ 1,200만원 수준에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

본건의 건물 면적은 약 9.06평이며, 감정가는 307,000,000원입니다. 이를 평당 단가로 환산하면 약 33,885,100원 수준으로, 주변 시세 대비 다소 높게 감정된 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금 0원을 고려하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 아래와 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

(감정가 대비 약 84.7% ~ 91.2%)

본 입찰가는 현재 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 추정된 것이며, 실제 경매 참여 시에는 권리 분석, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.