나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [33] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

서울남부지방법원 2025타경8678 (33) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 물건 현황

서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제3층 제306호에 위치한 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

본 건물은 2023년 2월 7일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 가격 정보

감정평가액은 307,000,000원입니다.

토지 면적은 8.62㎡ (약 2.61평)이며, 건물 면적은 29.95㎡ (약 9.06평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 평지붕으로 이루어져 있습니다.

외벽은 석재타일 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 P.V.C 샷시를 사용했습니다.

내부에는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

건물은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 공항 및 군사시설 보호 관련 고도 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 신 씨가 거주 중이며, 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원에 2023년 8월 1일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

전입일자 및 확정일자가 배당신고일자보다 빠르지만, 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

소규모 상점 및 사무실, 숙박시설 등이 주변에 분포하여 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

특히 신축 건물이라는 점이 임차인 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

화곡초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 혐오시설 검토

현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 해당 물건 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역으로 항공기 소음이나 공항 관련 규제(고도 제한 등)는 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 현황 및 세부 조건은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 현황 상이 가능성

본 건의 내부구조는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의해 파악된 부분과 실제 내부 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 법규 및 제한사항

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 가로구역별 건축물 최고 높이 제한 지역 등 다양한 법규 및 제한사항이 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 오피스텔의 장점

2023년 사용 승인된 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적고 비교적 높은 임대료 책정이 가능합니다.

7.2. 소형 면적의 임대 용이성

전용면적 약 9평의 소형 오피스텔은 1인 가구나 젊은 직장인에게 인기가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건 및 교통이 양호합니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확합니다.

다만, 임대 관계 미확인 및 내부 현황 상이 가능성, 토지이용계획 상의 제한 사항 등을 경매 참여 전 반드시 확인해야 합니다.

신축 건물로서의 장점과 소형 오피스텔의 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원입니다.

건물 연면적 약 764.59평, 전용면적 약 9.06평 (29.95㎡) 대비 감정가는 33,885,000원/3.30579㎡ (약 10,250,000원/㎡) 수준입니다.

주변 유사 오피스텔의 현재 시세는 ㎡당 9,500,000원에서 11,000,000원 수준으로 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

신축 건물임을 감안하면 감정가 수준이 적정하거나 다소 낮을 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점 등을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 기준으로 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 대략 260,900,000원에서 291,650,000원 사이에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.