나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [32] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (32)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

토지지분: 8.5946㎡ (약 2.6평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

건물지분: 29.8816㎡ (약 9.0평)

1.4. 건물 정보

건물명: 더프라임

총 층수: 10층 중 4층

건축일자: 2023년 02월 07일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 까치산역(2, 5호선)까지 도보 약 9-10분 거리이며, 화곡역 차량 약 5분 거리로 교통 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 접근성

북동측으로 도로에 접해 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이선우

보증금: 60,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2023년 05월 22일

확정일자: 2023년 04월 21일

배당신고일자: 2025년 03월 13일

대항력: 없음

임차인 권리분석 요약: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

3.4. 권리분석 종합 의견

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 권리 또한 없는 것으로 보여 권리관계는 명확한 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔 수요가 꾸준히 있는 곳입니다. 주변에 학교, 편의시설, 관공서 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 신축 오피스텔은 13-14평형 기준으로 2억 중반대부터 시세가 형성되는 것으로 보입니다. 본 건은 9평형으로, 신축 건물임을 감안할 때 비교적 합리적인 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스 화곡2점, 이마트에브리데이 화곡동점 등 대형 마트 및 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다. 또한, 병원 및 약국이 도보 거리에 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

서울우장초등학교가 약 369m 거리에 있으며, 화곡초등학교가 도보 4-5분 거리에 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

5.3. 주변 시설

업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조 상이 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 본 건의 내부 구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰에 따라 실제와 다소 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 공항, 건축법, 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규에 따른 제한사항이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 생활에 영향을 미치는 혐오시설(하수종말처리장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 과거 강서구 일부 지역에 기피시설이 집중된 사례가 논의된 바 있으나, 본 물건지의 즉각적인 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 구조의 현황과 공부상 차이 가능성에 대한 재확인이 필수적이며, 다양한 토지 이용 제한사항을 숙지해야 합니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 감정가 대비 현재 시장 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 오피스텔로 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 강서구 화곡동이라는 입지적 이점과 교통, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도를 비교적 쉽게 진행할 수 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 상업시설로서의 가치 및 활용도가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔 시세가 12평형 기준 2억 중반대에 형성된 점을 고려할 때, 본건은 9평형의 더 작은 면적임에도 감정가가 높게 책정된 편입니다. 하지만 2023년 준공된 신축 건물이라는 점과 권리관계의 명확성을 감안하면, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 약 270,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 시장 상황과 현장 방문 시 파악되는 추가 정보에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.