나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [30] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [30] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제403호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제4층 제403호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제4층 제403호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 177,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (30) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (30)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제403호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 P.V.C 샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 화곡초등학교 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 상업시설 등이 혼합된 지역으로 도시적 생활환경을 갖추고 있습니다. 차량을 통한 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 북동측으로 도로에 접해 있어 기본적인 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 소유자 겸 채무자가 김OO님으로 동일인입니다. 채권자는 부OOOOOOOO이며, 임의경매로 진행 중입니다. 제공된 정보만으로는 명확한 권리관계 파악에 한계가 있습니다. 일반적으로 경매 시에는 등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)를 확인하고, 말소기준권리 이후의 권리들을 분석하여 낙찰자가 인수하는 권리가 있는지 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 점유자가 있는 경우 명도 관련 사항도 중요하게 고려되어야 합니다. 본건의 경우 임대관계가 미상으로 명도 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본 건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 지역 중 하나로, 다양한 편의시설과 주거 및 상업 기능이 공존하는 곳입니다. 화곡초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여, 오피스텔로서 직장인이나 1인 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성은 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 지역 내 경쟁 상권 및 유사 물건과의 비교 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

서울특별시 강서구 화곡동은 서울의 주요 생활권 중 하나로, 대중교통망과 도로망이 잘 갖추어져 있어 서울 시내 접근성이 뛰어납니다. 본 건은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 기본적인 생활 설비(엘리베이터, 난방, 위생 등)를 갖추고 있습니다. 주변에 학교, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하여 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 임대차 계약 조건이 어떻게 되는지 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 공부상 내용과 실제 현황 차이: 내부 구조의 일부가 집합건축물대장이나 외부 관찰과 다를 수 있다는 점은, 실제 이용이나 향후 재건축/리모델링 시 건축법규 적용 등에 있어 확인이 필요한 부분입니다.

3. 토지이용계획 및 제한 사항: 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 건축법상 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획시설 및 규제 지역에 해당됩니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 7,800만원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 다만, 임대 관계가 불분명하고 공부상 내용과 실제 현황이 다소 차이 날 가능성이 있으며, 다양한 도시계획 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사, 그리고 명도 계획 수립이 성공적인 투자를 위한 필수 요소가 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 강서구의 지속적인 개발 가능성: 마곡지구 개발 등 강서구는 서울 서남권의 주요 거점으로 발전 가능성이 높은 지역입니다.

2. 오피스텔 임대 수요: 1인 가구 및 소규모 사업체 증가 추세에 따라 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 경매 시세 차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오시설 검토

검색 결과, 본 건 주변에는 화곡초등학교, 각종 상업시설, 주거용 건물 등이 혼재하고 있습니다. 현재까지 일반적인 포털 및 지도 서비스 검색으로는 도심 지역에서 흔히 발생할 수 있는 유흥업소나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 간혹 개인 사업장의 특성에 따라 인접한 소규모 시설에서 소음이나 냄새 등 민원이 발생할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 더욱 면밀히 살피는 것이 중요합니다.

법원 정보

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