나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [30] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 오피스텔로, 서울남부지방법원에서 2025타경8678호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

2.2. 면적 정보

토지 면적은 7.89㎡(약 2.39평)이며, 건물 면적은 27.42㎡(약 8.29평)입니다. 토지 및 건물 지분 또한 해당 면적과 거의 동일하게 등기되어 있습니다. 제시외 면적은 없습니다.

2.3. 건물 정보

본 건물은 '더프라임'이라는 명칭으로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 총 10층 건물 중 지하 1층, 지상 10층 규모이며, 총 54세대로 구성되어 있습니다. 본건은 그중 4층 제403호에 해당합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 신축 허가일은 2021년 3월 5일이며, 사용승인일은 2023년 2월 7일입니다.

1. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북동측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법상 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있습니다.

1. 권리분석

2.

2.1. 경매 종류

본 경매는 채권자 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

2.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. (별도 기재 사항 없음)

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 50,000,000원 (5천만원)

* 차임: 600,000원 (60만원)

* 전입(사업)일자: 2024-05-01

* 확정일자: 2024-04-25

* 배당신고일자: 2025-03-14

* 대항력: 없음

2.4. 인수되는 권리

상기 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1. 상권분석

2.

2.1. 지역 특성

화곡동 일대는 전통적인 주거 밀집 지역과 함께 상업 및 업무 기능이 공존하는 지역입니다. 특히 본건 소재지 주변은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 존재하는 상권입니다.

2.2. 임대/매매 시세 동향

인근 유사 면적(27-30㎡) 오피스텔의 최근 매매 시세는 약 2억 1천만원에서 2억 4천만원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 건물 준공 연도가 비교적 최신(2023년 사용승인)이므로, 내부 컨디션에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다. 현재 임대료 시세는 보증금 5천만원 기준 월 60만원 내외 수준으로 추정됩니다.

1. 생활정보

2.

2.1. 주변 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 업무시설과 공동주택이 인접해 있어 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

2.2. 교육 시설

단지 북측에 화곡초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1. 잠재적 리스크

2.

2.1. 법규적 제한

본 건이 속한 지역은 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 영향을 받는 구역으로, 향후 건축 행위나 재개발 등에 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 현장 확인 중요 사항

제공된 감정평가서 요약에 따르면, 본 건의 내부 구조 일부는 집합건축물대장 상 건축물 현황도 및 외부 관찰에 의존하였으며, 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못한 부분이 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 구조 및 실제 이용 상태를 재확인해야 합니다. 또한, 임대 관계가 불명확하므로 점유 관계를 철저히 파악해야 합니다.

2.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1. 투자 포인트

2.

2.1. 장점

* 강서구 화곡동의 역세권(인근 버스정류장)에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 비교적 최신 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태 양호할 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역으로 상권이 활성화되어 임대 수요가 기대됩니다.

* 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 용이할 수 있습니다.

2.2. 고려사항

* 토지이용계획 상 여러 법규 제한 사항이 존재하여 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 내부 구조가 공부와 상이할 가능성이 있어 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계가 불명확하여 명도 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 비교적 최근에 준공되어 건물 상태도 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 복합적인 법규 제한, 내부 상태의 불확실성, 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 적으나, 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 수행하여 리스크를 최소화해야 합니다.

1. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 최근 매매 시세를 고려할 때, 약 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 시세가 형성되어 있습니다. 본 건물의 준공 연도 및 입지 조건을 감안할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

현장 확인 및 권리 분석 결과, 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없다는 점을 고려하더라도, 내부 구조 확인 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 적정 예상 입찰가는 220,000,000원에서 235,000,000원 사이 로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.