나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [29] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 24-102번지 더프라임 제4층 제404호에 소재하는 오피스텔에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8678 (29)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제404호

용도: 오피스텔

토지면적: 11.71㎡ (약 3.54평)

토지 지분: 11.706452252252253㎡ (약 3.54평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물 지분: 27.4223㎡ (약 8.29평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 석재타일 붙임 등

내벽: 벽지, 타일 등

바닥: 타일 등

창호: P.V.C샷시 창호 등

설비: 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등

1.3. 감정가

감정가는 278,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로상태

건물은 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 엄대용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-27. 대항력 없음.

* 주형태: 보증금 60,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2024-05-27, 확정일자 2024-05-27, 배당신고일자 2025-03-13. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

경매 진행으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

화곡동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 소규모 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 화곡초등학교 인근이라는 점은 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소입니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

인근에 업무시설과 주거단지가 있어 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 홈플러스 익스프레스 화곡2점(192m), 이마트 에브리데이 화곡동점(340m) 등 다수의 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 화곡초등학교(369m)가 있으며, 덕원중학교(850m) 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거환경

업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 경매 참여 시 임대차 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 내부 구조 확인 필요

본건의 내부 구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 등과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 이용에 제한을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역 전반에 걸쳐 서남 물재생센터와 같은 대규모 시설의 위치에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 오피스텔 투자 매력

면적 27.42㎡의 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요를 중심으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

7.2. 인수되는 권리 없음

임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가 부담 없이 권리 관계가 깨끗한 물건입니다.

7.3. 강서구 개발 잠재력

강서구청 일대의 지구단위계획 구역 지정 및 마곡지구 개발 사업 등 지역 개발 계획이 지속적으로 추진되고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 입지 좋은 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 실수요와 투자 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

8.2. 추천 대상

소액으로 서울 지역 오피스텔 투자를 고려하는 투자자 또는 실거주를 원하는 분들에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 인근 오피스텔의 전용면적 25~30㎡ 내외의 매매 시세는 약 1억 8천만 원에서 2억 3천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 월세는 보증금 1,000만 원 기준 차임 60만 원~80만 원 수준입니다. 본건의 감정가는 2억 7천 8백만 원으로, 이는 현재 시장 시세 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리 부담이 없고, 전용면적 8.29평(27.42㎡)의 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 시세 범위를 고려하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 약 2억 2천 2백만 원 ~ 2억 5천만 원)

정확한 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.1.물건기본정보

1.1. 물건개요

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 24-102번지 더프라임 제4층 제404호에 소재하는 오피스텔에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8678 (29)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건내역

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제404호

용도: 오피스텔

토지면적: 11.71㎡ (약 3.54평)

토지 지분: 11.706452252252253㎡ (약 3.54평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

건물 지분: 27.4223㎡ (약 8.29평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 석재타일 붙임 등

내벽: 벽지, 타일 등

바닥: 타일 등

창호: P.V.C샷시 창호 등

설비: 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등

1.3. 감정가

감정가는 278,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접도로상태

건물은 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.2. 임차인현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 엄대용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-27. 대항력 없음.

* 주형태: 보증금 60,000,000원, 차임 650,000원, 전입일자 2024-05-27, 확정일자 2024-05-27, 배당신고일자 2025-03-13. 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

경매 진행으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

화곡동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 소규모 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 화곡초등학교 인근이라는 점은 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소입니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

인근에 업무시설과 주거단지가 있어 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 오피스텔 임대 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 홈플러스 익스프레스 화곡2점(192m), 이마트 에브리데이 화곡동점(340m) 등 다수의 편의시설이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

도보 거리에 화곡초등학교(369m)가 있으며, 덕원중학교(850m) 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거환경

업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 경매 참여 시 임대차 현황을 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 내부 구조 확인 필요

본건의 내부 구조는 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 등과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 이용에 제한을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역 전반에 걸쳐 서남 물재생센터와 같은 대규모 시설의 위치에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 오피스텔 투자 매력

면적 27.42㎡의 소형 오피스텔로서 1인 가구 수요를 중심으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

7.2. 인수되는 권리 없음

임차인 관련 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가 부담 없이 권리 관계가 깨끗한 물건입니다.

7.3. 강서구 개발 잠재력

강서구청 일대의 지구단위계획 구역 지정 및 마곡지구 개발 사업 등 지역 개발 계획이 지속적으로 추진되고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 총평

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 입지 좋은 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 실수요와 투자 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

8.2. 추천 대상

소액으로 서울 지역 오피스텔 투자를 고려하는 투자자 또는 실거주를 원하는 분들에게 적합한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 인근 오피스텔의 전용면적 25~30㎡ 내외의 매매 시세는 약 1억 8천만 원에서 2억 3천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 월세는 보증금 1,000만 원 기준 차임 60만 원~80만 원 수준입니다. 본건의 감정가는 2억 7천 8백만 원으로, 이는 현재 시장 시세 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리 부담이 없고, 전용면적 8.29평(27.42㎡)의 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 시장 시세를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 시세 범위를 고려하여, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다. (예상 입찰가 범위: 약 2억 2천 2백만 원 ~ 2억 5천만 원)

정확한 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석, 입찰 참여자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.