나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [26] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (26)

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제501호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2023년 02월 07일 (신축 건물)

건축물 규모: 지하 1층, 지상 10층 중 5층

총 세대수: 54세대 (전체 건물 기준)

1.3. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 29.88㎡ (약 9.04평)

토지면적 (토지 지분): 8.32㎡ (약 2.52평)

1.4. 매각 정보

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 다양한 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (구체적인 버스 노선 및 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.)

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 북동측으로 도로에 접해 있으며, 해당 토지는 2필지로 이루어진 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이러한 규제 사항은 향후 건축물의 이용, 신축, 증축 등에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박예진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 01일

대항력: 없음

* 임차인: 장태윤

보증금: 50,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자: 2024년 07월 01일, 확정일자: 2024년 07월 01일

배당신고일자: 2025년 03월 14일

대항력: 없음

3.2. 인수 권리

모든 임차인의 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

강서구 화곡동은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 소규모 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 기능이 원활하게 이루어지고 있습니다.

4.2. 시장 동향 (시뮬레이션)

본 물건과 유사한 규모(전용면적 약 9평)의 오피스텔 매매 및 임대 시세 조사를 통해 좀 더 정확한 시장 가치를 파악할 필요가 있습니다. (주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가 분석 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다 (추가적인 지도 검색을 통해 구체적인 위치와 거리를 확인할 수 있습니다).

5.2. 교육 시설

화곡초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

현재 제공된 정보 및 검색 결과 상으로는 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 참여 전, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

감정평가서에 따르면, 본건의 내부 구조 일부는 이해관계인 부재 등으로 인해 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

기타 참고사항에 임대관계가 미상이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

6.3. 도시계획 규제

본 물건이 속한 지역은 다양한 도시계획법규에 따른 제한(예: 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등)을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축에 가까운 오피스텔로, 비교적 소형임에도 불구하고 현대적인 시설과 구조를 갖추고 있습니다. 서울 강서구 화곡동이라는 입지 조건은 교통의 편리성과 더불어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 장점을 제공합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 공부와 현황의 차이 가능성 및 임대 관계 미확인 사항은 경매 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 철저히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물 상태로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 잔금 납부 후 즉시 소유권 행사가 가능합니다.

* 소형 오피스텔은 비교적 적은 자본으로 투자가 가능하며, 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 강서구 지역의 지속적인 개발 가능성과 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

(시뮬레이션) 주변 지역의 유사한 규모와 연식의 오피스텔 시세를 분석한 결과, 본 건물의 현재 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

(검색 결과, 유사한 규모의 오피스텔 실거래가 정보는 많지 않으나, 인근 건물들의 일반적인 시세 흐름을 고려할 때, 본 건물의 전용면적(약 9평)을 기준으로 310,000,000원에서 330,000,000원 사이의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.)

따라서, 인수 보증금이 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

종합적인 시장 상황, 경매 경쟁률, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 315,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 최적의 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.