나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [35] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (35)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제3층 제303호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

김 (채무자/소유자) 외 임차인으로 김진범씨가 확인되었습니다.

- 보증금: 60,000,000원

- 차임: 550,000원

- 전입일자(사업일자): 2023-10-04

- 확정일자: 2023-09-05

- 배당신고일자: 2025-03-10

- 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

상기 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되어, 본 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 규모의 공동주택과 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 소규모 근린생활시설들이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 1km 이내에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 편의시설이 위치하고 있으며, 화곡초등학교, 덕원중학교 등 교육시설도 근거리에 있어 생활권이 양호한 편입니다.

주변 시설 검색 결과, 현재까지 확인된 혐오시설이나 기피시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 해당 지역 자체적으로는 과거 하수종말처리장, 건설폐기물 처리장 등 혐오시설 집중 우려에 대한 지역 주민들의 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로 현재 정상적으로 이용 중에 있습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트 평지붕이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 편리한 환경을 제공합니다.

인근에 화곡초등학교가 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통으로는 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 상이 가능성: 본건의 내부 구조 일부는 직접 확인하였으나, 이해관계인의 부재로 인해 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존한 부분이 있어 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건은 공항, 가축사육, 건축물 최고 높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 사업 진행 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 본건의 정확한 임대 관계는 미상으로, 잔여 임차인 현황 및 기타 임대 관련 사항을 경매 참여 전 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 소형 면적(약 8.30평)으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 내부 구조의 실제 현황 확인 필요성, 다양한 토지 이용 제한 사항, 그리고 임대 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 화곡동은 서울 서남권의 주요 업무 및 주거 지역으로, 향후 지하철 개통(원종홍대선 등) 및 지역 개발 호재가 기대되는 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 편의: 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 유사 면적대의 경우 200,000,000원 ~ 250,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본 건은 낙찰자가 인수할 권리(보증금)가 없으며, 감정가 대비 현재 시세가 다소 낮게 형성된 점을 고려할 때, 입찰 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 단, 내부 구조 확인 및 임대 관계 파악 등 현장 조사를 철저히 진행한 후 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.