나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [28] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (28)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제405호

용도: 오피스텔

건물 면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

토지 면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 288,000,000원 (2억 8,800만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건축물대장상 건물명은 '더프라임'이며, 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로, 총 10층 중 4층에 해당하며, 전체 54세대로 구성된 오피스텔입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 장수지

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-13

확정일자: 2025-02-27

배당신고일자: 2025-02-28

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

업무시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 오피스텔로서의 주거 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

건물 내에 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 교육 시설

화곡초등학교가 북측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

특히 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등은 향후 건축 또는 이용 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 관리

내부 구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존한 부분이 있어, 실제 현황과 다소 상이할 수 있습니다.

경매 참여 전 반드시 현장 재확인을 통해 내부 상태와 공부상 내용의 차이점을 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 서남물재생센터(하수종말처리장)와 마곡열병합발전소 등이 언급되고 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성이나 영향을 주는 정도는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로 권리 관계가 깨끗한 편입니다. 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능하며, 감정가 대비 시세 비교를 통한 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 토지이용계획상 공항 관련 보호구역 등 법적 제한사항이 존재하며, 건물의 정확한 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 시 보증금 인수 부담 없음.

* 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 권리 관계가 명확함.

* 주거 및 업무 겸용이 가능한 오피스텔로 활용도가 높음.

* 감정가 대비 시세 차익을 통한 수익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 면적(전용 28~29㎡)의 화곡동 일대 오피스텔 매매가는 약 2억 2,700만원에서 2억 7,000만원 수준으로 파악됩니다.

특히 '더프라임'과 유사한 시기(2021년~2023년)에 준공되었거나 신축급 컨디션을 가진 오피스텔들이 해당 가격대에 분포하고 있습니다.

본 건의 감정가는 2억 8,800만원으로, 현재 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 인수 보증금

0원

9.3. 예상 입찰가 산정

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가의 95%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 2억 7,360만원 ~ 2억 8,800만원 범위로 산정됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 경매 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.