나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [31] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8678 (31)

서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.916551801801803㎡ (약 2.39평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보

건축물명: 더프라임

주용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2023년 02월 07일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총층수: 지하 1층, 지상 10층

해당층: 4층

총세대수: 54호

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화곡초등학교 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북동측으로 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2023년 05월 12일

확정일자: 2023년 04월 11일

배당신고일자: 2025년 03월 20일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 다양한 용도의 건물들이 밀집한 지역입니다. 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 공존하여 지역 내 소비 활동 및 유동 인구가 형성되어 있습니다. 인근에 위치한 소규모 근린생활시설 및 업무시설과의 연계를 통해 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용 편의성으로 인해 외부 유입 인구도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 공항 관련 지구, 대공방어협조구역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상의 내부구조와 실제 현황이 일부 상이할 수 있다는 점은 경매 참여 시 반드시 재확인해야 할 부분입니다. 이해관계인 부재로 인한 현장 확인의 제한 가능성도 유의해야 합니다.

* 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 지역 내 노후 건물 및 복합적인 용도의 건물들이 혼재되어 있어 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 사용 승인된 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 주변에 다양한 용도의 건물이 혼재하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 권리상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 점은 장점입니다. 다만, 토지이용계획 상의 각종 제한 사항, 건물 내부 현황과 공부상의 차이 가능성, 그리고 향후 시장 변화 등에 대한 면밀한 분석과 현장 답사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변에 업무시설, 공동주택 등이 밀집하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 편리한 교통망과 근린생활시설 접근성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 288,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세를 분석한 결과, 본 물건의 현재 시세는 약 280,000,000원에서 310,000,000원 사이로 추정됩니다.

이에 따라, 본 물건의 현 시세 및 권리 분석 결과(인수되는 보증금 없음)를 종합적으로 고려할 때, 현실적인 예상 입찰가 범위는 245,000,000원에서 275,000,000원으로 제안합니다. 본 입찰가 산정은 경매 시장의 경쟁 상황, 물건의 명도 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 것으로, 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.