나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [24] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (24)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제503호

도로명주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

용도: 오피스텔

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 감정평가 요약

감정가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕으로 외벽은 석재타일 붙임, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

설비로는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (개인정보 보호로 인해 일부 마스킹 처리)

채무 내용: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 권리

* 임차인: 권

보증금: 50,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2024-01-08

확정일자: 2023-11-29

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 권리상 특별한 인수 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 임차인 모두 대항력이 없으며, 인수해야 할 유치권, 법정지상권 등의 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 감정평가서 상 임대관계 미상 및 내부 구조 상이 가능성에 대한 현장 확인은 필수입니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 동네 특성

건물명: 더프라임

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

세대수: 총 54세대

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2023년 02월 07일

전용면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

해당 오피스텔은 비교적 신축 건물로, 5층에 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 상권 환경

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 소규모 상가와 오피스텔이 분포하고 있습니다. 인근에 화곡초등학교가 소재하며, 다양한 편의시설이 근접해 있습니다. [cite:A]

지하철 5호선 화곡역 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 마트, 편의점, 병의원 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. [cite:B]

이 지역은 1인 가구 및 소규모 사업체 수요가 높은 편입니다. [cite:C]

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변에 다수의 마트, 편의점, 음식점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. [cite:A, B]

* 병의원 등 의료시설 접근성도 양호한 편입니다. [cite:B]

5.2. 주변 교육시설

* 화곡초등학교가 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite:A]

* 주변에 다수의 학원 등이 밀집해 있어 교육 관련 인프라를 활용할 수 있습니다. [cite:A]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으며, '본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인'하라는 주의사항이 있습니다. 이는 명도 과정이나 내부 수리 시 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

본건 토지는 항공 관련 법규의 적용을 받습니다. 토지이용계획 상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 포함되어 있어, 건축물의 높이 제한 등 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없어 명도에 대한 리스크가 낮다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임대 관계 및 내부 상태에 대한 현장 확인이 필수적이며, 항공 및 군사 관련 보호구역 지정으로 인한 행정적 제약 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 전반적으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 2023년 사용승인되어 건물 노후도가 낮고 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

* 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 매우 낮습니다.

* 전용면적 27.42㎡의 소형 평형으로 투자금액 대비 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 1인 가구 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

현재 본건과 유사한 면적(약 27㎡)의 화곡동 오피스텔 시세는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 선으로 형성되어 있습니다. [cite:X, Y, Z]

본건의 감정가는 2억 7천 8백만원으로, 최근 거래 사례 및 감정가를 고려할 때 시장가와 부합하는 수준입니다.

권리상 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 장점을 감안할 때, 현재 시세를 기준으로 예상 입찰가는 2억 5천 6백만원에서 2억 7천만원 사이로 예상됩니다.

입찰 시에는 최종적인 현장 조사 결과와 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 약 2억 5천 6백만원 (256,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.