나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [25] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (25)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제5층 제502호 (신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20)

용도: 오피스텔

감정가: 288,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 면적

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지 지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

건물 지분: 28.4205㎡ (약 8.60평)

2. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 더프라임

준공일: 2023년 02월 07일

구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 층수: 5층

총 세대수: 54호

2. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다. 화곡초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 일반상업지역에 속합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역 등 다수의 도시계획시설 및 제한사항이 적용됩니다. 자세한 사항은 관련 법규 및 관할청 확인이 필요합니다.

2. 권리분석

2. 채권자

채권자는 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: 현재까지 파악된 정보로는 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 어인선

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-22

* 확정일자: 2024-05-28

* 배당신고일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 현재까지 파악된 정보로는 대항력 없는 임차인입니다.

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 경매 물건은 일반적인 부동산 임의경매 절차에 따라 진행될 경우, 매각으로 인해 기존의 등기된 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 지상권 등 특수 권리관계는 별도 확인이 필요합니다. (현재 명세서상 해당 사항 없음)

2. 인수 보증금 합계

현재 권리분석상으로는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2. 상권분석

2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 주변에 소규모 상가 및 오피스텔이 복합적으로 분포하고 있습니다. 인근 화곡초등학교를 중심으로 형성된 지역 상권과 더불어, 다양한 업무시설 및 숙박시설이 혼재하여 상업적 가치를 높이고 있습니다.

2. 오피스텔 시장 동향

강서구 일대 오피스텔 시장은 꾸준한 수요와 공급이 이루어지고 있습니다. 특히 본 건과 같이 비교적 최근 준공된 신축급 오피스텔은 노후된 건물에 비해 경쟁력이 높습니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 매매 및 임대 시세를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 시장 가치는 2억 5천만원에서 3억 2천만원 범위로 예상됩니다.

2. 생활정보

2. 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 쇼핑몰 등 주요 편의시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

2. 교육시설

화곡초등학교가 도보 거리 내에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 기타 중학교, 고등학교 등은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

2. 병원시설

인근 지역에 다양한 의원 및 병원급 의료시설이 분포하고 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

2. 잠재적 리스크

2. 임대차 관계 및 현황

본 건은 임대 관계가 명확히 파악되지 않았으며, 내부 구조 또한 집합건축물대장상 현황과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 비록 현재 임차인들의 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2. 토지이용 제한

본 건은 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위(신축, 증축 등)에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 건물의 가치 증식에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

2. 주변 개발 및 공급 변동

주변 지역의 개발 계획이나 유사 오피스텔의 신규 공급 증가는 본 건의 시세 및 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 준수한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2023년 준공되어 건물의 노후도가 낮다는 장점이 있으며, 현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대 관계의 불확실성 및 내부 구조 확인 필요성, 공항 관련 토지이용 제한 등 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 및 임대 수요를 고려한 신중한 투자 결정을 추천합니다.

2. 투자 포인트

2. 신축급 오피스텔

2023년에 준공된 건물로, 시설이 최신이며 유지보수 비용이 적게 들어 즉시 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

2. 편리한 교통 접근성

주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

2. 잠재적 시세 상승 가능성

지역 개발 호재 및 수요 증가에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 주변 경쟁 오피스텔의 공급 현황을 지속적으로 파악하는 것이 중요합니다.

2. 예상 입찰가 산정

2. 시세 분석

본 건의 감정가는 288,000,000원입니다. 전용면적 약 8.60평(28.42㎡) 규모의 신축급 오피스텔로서, 최근 주변 유사 오피스텔의 매매 실거래가는 2억 5천만원에서 3억 2천만원 범위에서 형성되고 있습니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안하면, 감정가는 시장 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다. 하지만 경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성도 존재합니다.

2. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 최소 입찰가 (감정가의 80%): 230,400,000원

* 현 시세 및 경매 특성을 고려한 적정 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

본 입찰가 산정은 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 현장 조사, 권리 변동 사항, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 최종 결정 시 전문가와 반드시 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.