나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [22] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (22)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제505호

신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

주구조: 철근콘크리트구조

지붕구조: 평지붕

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 10층

사용승인일: 2023년 02월 07일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 288,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지 지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.4205㎡ (약 8.59평)

전용면적: 28.42㎡ (약 8.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치함.

주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본건은 부동산 임의경매 물건으로 토지와 건물을 일괄하여 매각함.

3.2. 권리 현황

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

다만, 입찰 참여 전 말소기준권리 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계를 반드시 재확인해야 함.

3.3. 임차인 분석

임차인: 전인섭

보증금: 70,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-10

확정일자: 2023-04-10

배당신고일자: 2025-03-28

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 화곡동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설이 밀집되어 있음. 주변에 업무시설 및 숙박시설이 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 확인)

본건 인근 지역 조사 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. (※ 최종 확인 필요)

화곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

단지 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

인근에 서울우장초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

감정평가서 요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 정보는 확인됨.

본건의 내부 구조 일부는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 직접 현장 방문하여 재확인 필요.

6.2. 법규 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항(공항시설법, 건축법상 높이 제한 등)이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있음.

6.3. 기타 주의사항

과밀억제권역에 해당하여 향후 수도권 관련 정책 변화에 따른 영향을 받을 수 있음.

주변 지역에 마곡 열병합발전소 사업 등 대규모 개발 계획이 있으나, 주민 반발로 인한 사업 지연 가능성도 존재함. (※ 본건과는 직접적인 관련성이 낮을 수 있으나, 지역 개발 분위기 참고용)

7. 투자 포인트

7.1. 장점

서울특별시 강서구 일반상업지역에 위치하여 접근성이 양호함.

신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점은 투자에 긍정적 요소임.

주변에 업무시설 및 숙박시설이 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

7.2. 개선 가능성

주변 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 시 부동산 가치 상승 기대.

8. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경8678호는 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로서, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인의 대항력 또한 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 복수의 토지이용계획상 제한사항과 건물 내부 상태의 잠재적 상이성 등은 경매 참여 전 면밀한 검토가 필요합니다. 현 시세 및 임대료 수준을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 투자 목적과 위험 감수 수준에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 인근 유사 오피스텔 매매가는 2억 5천만원에서 3억원 범위에 형성되어 있으며, 전용면적 28.42㎡(약 8.59평) 기준으로 볼 때 감정가는 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(288,000,000원)를 기준으로 실제 시장 가치와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 고려할 때, 본 건의 적정 예상 입찰가는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 수준으로 판단됩니다. 이는 투자 수익률, 자금 계획, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.