나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [12] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (12)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제805호

신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

해당 층: 8층

총 호수: 54호

준공일: 2023년 2월 7일

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 291,000,000원

토지면적: 8.17㎡ (약 2.47평)

토지지분: 8.1743㎡ (약 2.47평)

건물면적 (전용면적): 28.42㎡ (약 8.60평)

건물지분 (전용면적): 28.4205㎡ (약 8.60평)

건물 분양면적 (추정): 약 46.8㎡ (약 14.16평) (총 건축물 면적 2526.825㎡ / 총 호수 54호)

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 기로구역별 최고높이 제한지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하며, 다양한 용도의 건물이 혼재된 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

말소기준권리: (등기부등본 확인 필요)

임차인 현황:

임차인: 정은영

보증금: 90,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-03-31

확정일자: 2023-03-22

배당신고일자: 2025-03-10

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (별도 명시 사항 없음)

권리분석 요약: 본 물건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 정은영씨는 전입일자(2023-03-31)가 확정일자(2023-03-22)보다 늦어 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 권리 분석상 특별히 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

입지: 서울 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근 지역에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 지역 내 소비 수요가 꾸준한 편입니다.

유사 물건 시세:

매매 시세: 동일 건물인 '더프라임' 오피스텔의 경우, 전용면적 28.42㎡ 기준으로 유사한 매물이 약 270,000,000원에서 310,000,000원 사이의 거래 시세가 형성되어 있습니다.

임대 시세: 전월세의 경우, 보증금 10,000,000원 기준 월세 700,000원에서 900,000원 수준이거나, 전세 180,000,000원에서 220,000,000원 선에서 시세가 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변에 다수의 소규모 근린생활시설이 소재하여 식료품, 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: 본 건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경으로 적합합니다.

교통 편의: 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태: 임대 관계 미확인 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장 상 현황과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

법적 제한: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 현재 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 생활 및 업무 편의시설을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리상 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

교통 및 생활 인프라가 갖춰진 지역에 위치하며, 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 복잡한 도시계획 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

꾸준한 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요는 안정적입니다.

권리 명확성: 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

신축 건물: 2023년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 가능성: 강서구 지역의 지속적인 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 291,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

본 건의 전용면적(28.42㎡) 대비 유사 오피스텔의 매매 시세는 약 270,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임대 수익률을 고려할 때, 보증금 10,000,000원에 월세 700,000원~900,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

예상 입찰가 산정:

현재 감정가 291,000,000원은 유사 물건의 최고 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 감안할 때, 시세 하한선(270,000,000원)보다는 높게, 상한선(310,000,000원)보다는 낮은 수준에서 입찰가가 결정될 가능성이 있습니다.

경쟁률, 물건의 선호도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 예상 입찰가는 275,000,000원에서 295,000,000원 범위로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.