나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [21] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제5층 제506호

신축 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20 (화곡동)

건물명: 더프라임

용도: 오피스텔

사용승인일: 2023년 02월 07일

총 층수: 11층 (지상 10층, 지하 1층)

총 세대수: 54호

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 307,000,000원

토지면적: 8.62㎡ (약 2.61평)

토지지분: 8.6157㎡ (약 2.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.955㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주요 대중교통으로는 지하철 5호선 화곡역이 이용 가능합니다.

2.3. 토지 현황

2필지가 일단의 장방형 평지를 이루고 있으며, 현재 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 아래와 같은 각종 지구 및 구역에 포함되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 기로구역별 최고높이 제한지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)

* 과밀억제권역

최근 국제민간항공기구(ICAO)의 고도제한 국제기준 개정으로 인해 일부 지역의 높이 제한 규제가 완화될 가능성이 있으며, 이는 향후 개발 가능성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김연기

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-05-27, 대항력: 없음

* 임차인: 배경숙

보증금: 50,000,000원, 차임: 800,000원, 전입일자: 2024-05-27, 확정일자: 2024-05-27, 배당신고일자: 2025-03-13, 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: provided text]

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 주거용 건물과 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업적 활동이 활발합니다. 인근에 화곡초등학교, 화곡중학교 등이 위치하여 배후 수요 또한 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 화곡초등학교, 화곡중학교, 서울등서초등학교, 목동고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이, 홈플러스 메가푸드마켓 등 대형 마트 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 본건의 임대차 관계에 대한 정보가 불확실하므로, 입찰 전 임대차 현황 및 점유 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

* 내부 구조 확인의 한계: 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 확인에 일부 제한이 있었으며, 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰에 따른 정보이므로 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있습니다. 경매 참여 시 현장 확인이 필수적입니다. [cite: provided text]

* 토지이용계획상의 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 시설 및 군사 시설과 관련된 높이 및 개발 제한이 존재합니다. 다만, 최근 ICAO 기준 개정으로 인해 향후 규제 완화 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보에 따르면, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2023년 사용승인)인 오피스텔로, 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변에 각종 생활 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 다만, 공항 관련 고도 제한 및 기타 토지이용계획상의 제약 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 신축 건물의 장점과 함께 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 판단하여 입찰가격을 결정해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 하자 발생 가능성이 낮고 수요 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 서울 강서구 화곡동에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 용이하며, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 공항 관련 규제 완화 가능성: 최근 ICAO 기준 개정으로 인해 김포공항 인근 지역의 고도 제한 규제가 완화될 가능성이 제기되어, 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 307,000,000원입니다. 본건은 29.95㎡(약 9.06평)의 전용면적을 가진 신축 오피스텔입니다. 감정가는 이러한 신축 건물임을 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 유사 면적 오피스텔의 시세는 더 낮은 가격대를 형성하고 있으나, 이는 주로 연식이 오래된 건물 기준일 수 있습니다. 신축 건물의 가치, 향후 규제 완화 가능성, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

권리 분석 상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 307,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 사이로 예상됩니다. 낙찰가율은 85% ~ 95% 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.