나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [20] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제703호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 281,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 분석

* 소유권보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당: 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 2,640,000,000원)

* 근저당: 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 6,000,000,000원)

* 주택임차권: 이의현 (2025-05-22, 50,000,000원)

* 임의경매개시결정: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25, 2,274,844,106원)

* 말소기준권리: 2023년 02월 24일 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권입니다.

* 총 채무액: 8,690,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이의현

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2023-05-09

* 확정일자: 2023-04-14

* 배당신고일자: 2025-03-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 업무시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 상권으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당됩니다. 특히 공항시설법에 따른 수평표면구역 지정 및 건축법상의 최고 높이 제한이 적용될 수 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 본건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 기타

* 임대 관계는 미상이며, 내부 구조는 이해관계인 부재 및 집합건축물대장 현황도와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과도한 채무 부담

* 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 8,690,000,000원으로, 이는 경매 낙찰 가격에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.2. 공동담보

* 본건은 공동담보로 진행되므로, 담보로 제공된 다른 물건의 상황에 따라 경매 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 공항시설법에 따른 고도 제한 등 건축 및 이용에 제약을 줄 수 있는 여러 법규가 존재합니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 내부 구조 확인이 필요하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 초등학교 및 교통시설이 인접해 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 상권이 형성되어 있으나, 과도한 채무 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 공항 시설 관련 법규 적용 등으로 인해 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상 및 내부 구조 확인 필요성은 명도 과정에서의 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학교 인근으로 기본적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 소규모 면적의 오피스텔로 소액 투자 접근이 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보 내에서 오피스텔 매매/임대 정보 JSON이 누락되어 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

다만, 감정가는 281,000,000원이며, 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 점, 그리고 공동담보 물건임을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 오피스텔의 실거래가, 매물가, 공실률 등 최신 시세 정보를 반드시 확인해야 합니다.

단순 참고용으로, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 225,000,000원 ~ 253,000,000원 범위를 예상해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.