나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [19] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [19] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8678
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제704호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제7층 제704호 | 감정가: 281,000,000원 | 최저가: 179,840,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경8678 (19) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (19)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제704호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

토지 지분율: 788.7200000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2742.23

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 부OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 '더프라임' 오피스텔 제7층 제704호입니다.

주위에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 P.V.C 샷시입니다.

내부 설비로는 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 281,000,000원입니다.

토지 면적은 7.89㎡(약 2.39평)이며, 건물 면적은 27.42㎡(약 8.29평)입니다. 이는 오피스텔의 전용면적으로 볼 수 있습니다.

1.4. 소유자 및 채무 관계

본건의 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 부OOOOOOOO이며, 해당 채권자의 신청에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

1.5. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕이며, 외벽, 내벽, 바닥, 창호 마감은 상기 '소재지 및 건물 정보'와 같습니다.

이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받고 있습니다.

공부와의 차이: 공부상 면적과 현황 사이에 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

기타참고사항:

1. 임대 관계는 현재 파악되지 않습니다.

2. 내부 구조는 현장 확인 및 집합건축물대장상의 내용과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

인근에 화곡초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다양한 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변의 상업 및 주거 인프라를 활용하기 용이합니다.

교통 면에서는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 거리는 다소 떨어져 있어 도보 접근성보다는 버스 환승 등을 고려해야 할 수 있습니다.

주변 상권이 발달해 있어 생활 편의시설 접근이 용이하며, 주거 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

1.7. 권리분석

본건은 '부동산 임의경매'로 진행됩니다. 임의경매는 채무자가 금융기관 등으로부터 받은 담보 대출의 상환이 이루어지지 않았을 때, 담보권 실행을 통해 법원에서 진행하는 경매 절차입니다.

일반적으로 임의경매로 매각되는 부동산은 낙찰 후 대부분의 권리(말소기준권리 이하의 모든 권리)가 소멸되어 인수할 권리가 남지 않는 경우가 많습니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자(부OOOOOOOO)의 신청으로 개시되었습니다.

따라서, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 가능성이 높으나, 정확한 권리 분석은 법원의 매각물건명세서 등을 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.8. 상권분석

화곡동 상권은 강서 지역의 대표적인 복합상권으로, 주거지, 관공서, 학교 등이 인접하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

물건이 위치한 더프라임 오피스텔 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 주거시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

다만, 최근 전세사기 여파와 강서구청의 마곡지구 이전에 따른 상권 침체 우려도 일부 존재합니다. 또한, 유동인구는 많으나 소비로 직접 연결되지 않는다는 분석도 있습니다.

본 물건은 이러한 복합적인 상권의 특성을 가지고 있으며, 오피스텔로서 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 생활정보

화곡초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경을 고려하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

주변에 다양한 소매점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용 시 버스 노선이 다양하게 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 가능합니다.

1.10. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 경매 참여 시 임대차 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

내부 구조 상이 가능성: 감정평가서상 내부 구조가 집합건축물대장과 다소 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 현황과 다를 경우 수리 비용 발생 등의 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항을 포함하고 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동이라는 접근성 좋은 위치에 있으며, 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 투자 가치를 동시에 고려할 수 있는 물건입니다. 주변의 생활 편의시설과 교통망은 양호한 편입니다.

하지만 임대차 관계 미확인, 내부 구조의 불확실성, 다양한 개발 제한 용도 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 내부 구조에 대한 재확인과 임대차 관계에 대한 명확한 파악이 중요합니다.

이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 수리 비용 등을 충분히 감안한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 투자로서의 가치가 있다고 판단됩니다.

1.12. 투자 포인트

강서구 화곡동이라는 지역적 장점과 오피스텔이라는 상품의 안정적인 임대 수익 가능성을 주목할 만합니다.

주변에 다양한 편의시설과 교통망이 구축되어 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 개발 제한 요인들을 고려하여 장기적인 관점에서 접근한다면, 시세 차익 또한 기대해볼 수 있습니다.

경매 물건의 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계