나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [19] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (19)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제7층 제704호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20)

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원 (2억 8,100만원)

토지면적: 7.89㎡ (약 2.39평)

건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축 구조 및 마감: 철근콘크리트 구조 평지붕이며, 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 P.V.C 샷시로 마감되었습니다.

이용현황: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비: 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지: 2필지의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중이며, 북동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원 (5,000만원)

* 차임: 700,000원 (70만원)

* 전입일자: 2024-04-12

* 확정일자: 2024-04-12

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 배당 신고를 하였으므로, 배당 순위에 따라 보증금을 우선 변제받게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역으로, 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 시세 검색 결과, 유사 면적(27-30㎡)의 오피스텔이 2억 2천만원에서 2억 6천만원 사이에 거래되거나 호가를 형성하고 있습니다. 특히 "더프라임" 건물의 유사 면적대 오피스텔은 2억 3천만원에서 2억 6천만원 선에서 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 마트(홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등)가 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 향후 강서구청역(원종홍대선) 예정지로 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

교육: 화곡초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 법규의 엄격한 적용을 받을 수 있습니다. 특히 공항 주변 고도 제한 등이 건축 가능성을 제약할 수 있으며, 사전에 관련 부서 확인이 필요합니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다.

기타:

* 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 내부 구조가 공부와 다를 수 있다는 점은 현장 답사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 주변에서 특별히 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 위치: 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 업무 및 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 교통: 대중교통 접근성이 양호하며, 향후 지하철 노선(강서구청역 예정) 신설 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 기대됩니다.

* 수익성: 적정 가격에 낙찰 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 및 투자 가치가 있습니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무도 없습니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 등 일부 토지이용 규제 사항은 향후 활용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 최근 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원 (2억 8,100만원)

최근 시세 비교: 본건과 유사한 면적(전용 27.42㎡)의 오피스텔이 2억 2천만원에서 2억 6천만원 사이에서 거래되고 있음을 감안할 때, 예상 입찰가는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 사이로 제시합니다. 이는 권리 인수 금액이 0원이며, 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.