나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [16] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (16)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제8층 제801호 (신주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20)

용도: 오피스텔

감정가: 309,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

건물면적 (전용면적): 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 준공연도: 2023년 2월 7일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부 상의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 대상입니다.

* 임차인 현황

임차인: 배 (배승한)

보증금: 50,000,000원

차임: 800,000원

전입일자/확정일자: 2024-04-15

배당신고일자: 2025-05-14

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 임차권은 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본건이 속한 '더프라임' 오피스텔은 2023년 준공된 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

화곡동 지역은 오피스텔, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

업무시설 및 편의시설이 인근에 밀집해 있어 실거주 및 임대 투자를 위한 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 차량 이용 시에도 도로망이 잘 갖춰져 있어 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 화곡초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 상태: 2023년 신축 건물이나, 감정평가서 상 내부 구조가 집합건축물대장과 다소 상이할 수 있다는 점이 명시되어 있습니다. 경매 참여 시 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

* 임대관계: '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 현황 임차인이 존재합니다. 다만 대항력이 없어 인수 부담은 없으므로 명도 관련 위험은 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 최근에 준공되어 건물 상태가 양호하고 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 매우 깨끗하며, 낙찰 후 명도 부담이 거의 없다는 장점이 있습니다.

입지 조건 역시 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 실거주자나 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 공항 관련 규제 등 토지이용계획상의 제약 사항을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

전반적으로 안정적인 투자처 또는 실거주용 주택으로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 즉시 입주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 인수되는 임차 보증금 및 권리가 없어 명도 및 법적 절차 진행이 용이합니다.

* 우수한 입지: 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리하여 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 잠재적 임대 수익: 현 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 309,000,000원입니다.

주변 유사 신축 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 동향을 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현재 시세는 약 310,000,000원에서 330,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 낙찰가 외 추가적인 인수 금액은 발생하지 않습니다.

신축 건물이라는 점과 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해서는, 시세 하단부인 약 300,000,000원 ~ 315,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 본 건의 정확한 최신 시세, 주변 경쟁 물건 현황, 향후 시장 전망, 그리고 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.